在资产及销售规模都站到行业前列时,绿地这只稍显笨重的“大象”,还是走出了较为稳健的步伐。
观点地产网 2019年,绿地还是没有迈过4000亿的门槛。
数据显示,2019年绿地实现合同销售金额3880亿元,与2018年基本持平,完成合同销售面积3257万平方米。凭借第四季度销售环比增长130%至1534.89亿元,保住了TOP6的位置。
在1月8日举行的业绩发布会上,张玉良概括说:“绿地这一年,实现了高质量的增长。”
过去一年里,绿地两大主业房地产和大基建分别完成营收1947亿元、1866亿元,合计占绿地全年营收的90%。
换而言之,多元化过程中,绿地对房地产业务始终是依赖的。
为保证地产规模以及整体利润,在获取土地上,绿地2019年也较过去两三年表现得更为积极,全年累计获取项目108个,总土地款977亿元,新增总货值近4500亿元。
对绿地而言,2019年斥资121亿收购董家渡项目股权,亦是可以载入发展史册的标志性事件之一。买下项目后,用半年开盘的“光速”行动迅速推出市场,可见其及时变现之渴。
相信在未来一段时间内,绿地依然可以寄梦于董家渡项目。目前持有项目50%股权,尚未并入到上市平台报表中,但依然是绿地房地产业务绕不开的主角。
从久久开发无果到改换门庭,董家渡项目被绿地接盘后又牵扯进入安信信托逾期风波,看上去并不那么美。利润与风险的平衡中,留给绿地的问题还有很多。
4000亿未竞
从中民投手中接过董家渡项目50%股权后,未足三个月,绿地重新以“绿地外滩中心”之名公诸于众,希望抹去过去的痕迹。
5个月后,绿地又对外公布,该项目总部办公区域7栋办公楼全部封顶完成,并进入了内部装修和绿化施工阶段;4栋塔楼也已全部出地面。此外,中国人保等企业开始陆续签约入驻。
张玉良对外表示:“董家渡项目(绿地外滩中心)预计可销售货值约700亿元,会在第三季度开始销售,虽然自持比例高,但平衡现金流没有问题。”
在北京举行的绿地外滩中心交流活动上,张玉良出席活动现场并称,将快速推进这一新地标建设,项目总投资800亿元,是集团2019年投资规模最大、体量最大的项目,计划于两年内全部完成。
然而,这个耗资巨大的项目由于绿地只持股50%,未并入上市平台报表。即是这个被寄予厚望的董家渡项目,未能为绿地2019年的销售业绩增色。
2019全年,绿地合同销售同比增速为0.14%,录得数据为3880.42亿元,与2018年基本持平,未能完成4000亿的销售目标。
回顾其2019年房地产销售情况,除了第一季度实现同比增长约43%外,二三季度均处于同比下滑态势。
第四季度同比增幅再次回正为27.33%,按季度分别为694亿元、983亿元、669亿元及1534.89亿元。
数据来源:企业报告,观点指数整理
值得一提的是,2019年7-9月,绿地录得销售额同比降幅达到-35.88%,是目前为止全年销售最少的季度,这与2018年的情况截然相反。
单季度而言,2018年一至四季度,绿地在房地产方面的合同销售分别为486亿元、1141亿元、1042亿元及1203亿元。
按往年情况来看,第四季度是绿地加速推货的季节。绿地方面也表示:“国庆期间地产销售突破百亿,创历史新高,业绩很快会追上来。”
据绿地披露,第四季度销售环比增加130%,较第三季度销售额多出866.21亿元。
2019年自拿下董家渡项目后,绿地在房地产主业上的新增货值与布局力度并没有放松,全年新增项目与2018年相差无几。
数据显示,截至2019年12月底,绿地新增项目108个,总用地面积2017.17万平方米,总计容建筑面积4005.89万平方米,总地价977亿元,其中2月、5月、8月以及11月的拿地总收购价均超过百亿元。
区域上看,一线城市占比较少,二三线城市仍然是布局的主战场。按计容建面计算,约70%为住宅;按货值计算,约五成项目位于一二线城市。
对比前几年绿地新增项目情况,2018年是分水岭,新增项目达到118个,同时权益建筑面积也达到了4337万平方米的峰值。而2015年至2017年的新增项目情况均维持在两位数,数量分别为69、68及69个。
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土储布局范围不断扩大,但绿地在土地获取上的成本没有大幅增加。截至2019年12月底,新增项目楼面均价约2439元/平方米。
过去4年,按权益计算,绿地每年新增项目楼面均价为每平方米4123元、5763元、2274元及1877元,拿地成本逐渐降低。
能以更低成本获取较多土地资源,一方面是因为地块本身所处地理位置,另一方面则是拥有大基建基因,与政府合作以获取低价大体量项目。
在资产及销售规模都站到行业前列时,绿地这只稍显笨重的“大象”,还是走出了较为稳健的步伐。
营收与负债天平
1月8日召开的媒体交流会上,绿地表示,大基建全年营收1866亿,占总营收比重为44.16%,而房地产营收占比46.09%,守住了营收第一的位置。
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事实上,绿地各个业务板块间地产业务毛利率仍然处于“不可撼动”的地位,反而大基建业务毛利率处于低位状态。正是因为地产业务取得较高毛利率起到拉动效应,绿地整体毛利率一直保持在14%左右。
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截至2019年上半年,绿地综合毛利率突破15%,其中房地产毛利率为27.97%,营收占比最高的基建业务毛利率为3.86%。
另一方面,早在2019年年初,有媒体问及全年目标时,绿地没有给出明确答案,而是表示:“(目标)还没有定,规模上会进一步淡化,但会更加侧重利润率提升。”
从目前公布的未经审核业绩数据来看,绿地确实有意在逐步提升集团的总体利润。于2019年,绿地利润总额及归母净利率均录得较大涨幅,实现利润总额305.14亿元,同比增长25.73%;归母净利润为148.52亿元,同比增长30.57%。
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对比2015-2019年五年的情况,绿地每年净利润及归母净利润均逐年上升,其中归母净利润同比增长分别为23.63%、5%、25%、26%及30.57%。
于2018年,绿地录得全年归母净利润为113.75亿,首次超出百亿,但横向对比可以看出,绿地与同级别房企相比仍存在差距,比如保利发展同期录得归母净利为189亿、中海核心净利润则为370.9亿港元。
营收增长逾两成,利润增长超三成,从2019年前三季度营收情况看来,绿地给股东们呈上一份还算不错的成绩单。但天平的另一端,是总负债自2019年攀升至九千亿后就一直维持在高位。
一方面,总资产规模已经破万亿,但2015年至今,绿地降负债力度并没有非常明显,资产负债率仍处于较高位置。2016年为89.05%,2019年第一季度曾一度升至89.41%,总负债也创下新高,达到9666.47亿。
数据显示,2019年前三季度,绿地资产负债率较一季度回落1.12个百分点至88.29%,总负债为9181亿元,较2019年总负债减少95.2亿。最新业绩显示,绿地2019年资产负债率已降至87.94%,同比下降1.55个百分点。
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