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项目停工质量投诉高负债 水逆一年的绿地还能逆袭?

  “(武汉绿地中心)停不停工已经不重要了。”该人士感慨称,“反正大家都不愿意干这种项目。心知肚明,太坑了,这种业主离得越远越好。”

  张玉良对此回应称,2019年,绿地控股实现了较好的高质量增长,其中就包括降负债。绿地控股披露的数据显示,公司2019年资产负债率87.94%,扣除预收账款后负债率81.46%,分别较去年下降1.55个百分点和2.94个百分点。张玉良称,未来还将继续大幅降低负债率。

  “一个(资产)万亿的企业下降1个百分点(负债率),扣除预收账款后负债率下降2.94个百分点,在同行中是比较大的,在大企业中也是比较大的。”张玉良称。去年开始,公司提出分3年逐年大幅下降负债,以确保安全,确保经营质量的不断持续。“你如果要去杠杆的话,净资产回报率比较难,但我们(同时)把净资产回报率也提高了。”

  “只有坚持奔跑,才能站在原地”

  “我不认为我们业绩完成得特别好,但是质量完成得比较好。”张玉良认为,今年绿地的回款率、ROE水平、降负债是亮点。“在市场下行的情况下,虽然绿地控股2019年3880亿元的销售额离公司内部目标还有些差距,但住宅业务的回款率还不错。从整个企业的经营收入来说,公司在行业内也算是比较高的。”

  这三个数字在业绩报中的体现是,住宅部分回款率达89%,较去年上升4个百分点;ROE(净资产回报率)为20%,同比增2.37个百分点;资产负债率降至87.94%,扣除预收账款后负债率降至81.46%,同比分别下降1.55个百分点和2.94个百分点。

  “只有坚持奔跑,才能站在原地。”张玉良说。

  确实,过去几年,绿地在业绩方面几乎“站在原地”。尽管在2017年,绿地曾提出,未来三年业绩稳定在5000亿元上下,且在2018年将内部目标改成4000亿元,但最终2018年全年业绩以3874.9亿元收官。2019年,绿地的业绩仍然没有超过4000亿元。

  1月7日晚间,绿地控股发布的业绩快报显示,绿地控股2019年全年实现合同销售金额3880亿元,合同销售面积3257万平方米。不过,公司2019年实现营业总收入4225亿元,同比增长21%;实现归属于上市公司股东的净利润149亿元,同比增长31%。

  张玉良对绿地的业绩完成情况并不满意。但在谈到2020年给各区域下达多少指标时,他表示还没有做好预算。“确实行业环境发生了太大变化,这种变化已经跟科技发展一样,每一年都在变,企业的外部压力很大。”张玉良称。不过他也表示,2019年的业绩代表着绿地转型的成功。

  “房地产是绿地的主业,但不再是单一主业。”张玉良称。目前,绿地的两大主业是“地产+基建”。张玉良表示,大基建业务有信心今年会稳站全国前五,实现超过4000亿的营业额。在业绩快报中,绿地房地产主业2019全年结转收入1947亿元,同比增长21%。相较2018年全年累计合同销售金额3875亿元,同比26%的增速而言,2019年销售明显放缓。

  “绿地的高质量增长主要在于转型创新,我认为我们已经很顺畅地转过去了。”张玉良称。今年的业务表现中,绿地在大基建板块的营收,几乎可跟房地产主业平分秋色,甚至有超越趋势。财报显示,绿地大基建集团的全年预计营业收入1866亿元,同比增长47%;新签合同金额3766亿元,同比增长19%。

  此外,绿地商贸产业全年预计实现营收67亿元,同比增长91%;酒店板块营收25亿元;金融产业全年预计实现利润35亿元。收并购方面,除了明星项目“董家渡”地块,绿地在基建、酒店、健康方面均有涉猎,投资金额将近140亿元。张玉良表示,会考虑这些板块做大后的分拆上市。

  值得关注的是,绿地金融上市的声音越来越小。“大金融”曾是绿地控股“大基建、大金融、大消费”三大转型集群中的明星产业,但目前业绩承压,利润贡献比越来越低。在张玉良的计划中,绿地未来将拆分大基建、大消费、酒店旅游板块,这些板块目前已具备单独上市条件。

  基建板块尽管增长迅速,但利润率相比地产主业太低,怎么办?张玉良认为,不同行业的利润率是不一样的,不能简单比较。“利润率达到了这个行业的水平就可以了,更重要的指标是ROE,我认为现在的ROE是不错的。”

  绿地重视基建业务与地产主业是否具有协调性?某不具名的行业分析师称,基建业务是纵向投资,代表着一个长期且稳定的现金流,回报比较稳定。更重要的是,“在基建业务所在的优质片区,也可以获得大量优质土地储备,这与地产业务是相关联的”。

  “绿地在做任何一个所谓的业务转型时,一方面转型的业务在发展,另外,也都是与主营业务一起关联发展的。”另一位不具名的行业分析人士评价称。“绿地前几年也曾做到龙头位置,但这几年在房企TOP10里相对靠后。大环境不好,企业又因为项目质量、停工、负债等问题,受到较多质疑,张玉良也在原本应该退休的年纪选择继续坐镇。”

  华泰证券研究称,行业融资紧张、基建资金沉淀,或将增加资金链压力。一方面,短期内地产融资政策预计依然严格,而公司负债率仍处于较高水平;另一方面,公司基建业务资金沉淀较大。值得注意的是,房地产行业销售若出现下行,可能影响公司销售回款率。

  对于绿地做大基建业务的前景,某基建行业TOP公司的人士不以为然。“做基建周期长、耗资大,对于他们自己来说,业绩可能不错而已。不要忘了,开发商往下走搞基建施工,承包商也往上走自己拿地做开发,大家都是相互入侵领地。”

  张玉良颇为看重的一点是,比如,董家渡城市更新项目的获取就是顺应政府导向需要的结果。

  绿地控股的另一个地标性建筑——上海外滩绿地中心(即董家渡项目),张玉良强调了几次“这个项目很好”。他说,一是进展很快,“接手后一年里,7栋总部办公楼已经基本落成。今年一季度,3栋楼就要交付使用,将会陆续有知名企业入驻;二季度会交付剩余的4栋楼。春节后,住宅部分也要开始预售。”

  张玉良还表示,外滩绿地中心总投资达到800亿元,目前还在投入期,未到产出期。虽然已经开始销售写字楼、住宅等物业,但利润还不足以覆盖成本。他透露,绿地控股持有该项目约50%股权,现阶段尚未有并入上市公司报表中的计划。

  对于绿地控股的市值表现,张玉良表现出几分无奈,“这并不是我能控制的,需要投资机构和投资者的共同努力。”

  张玉良在介绍2020年绿地控股工作重心时表示,“这个融资成本率不算高,可以说,绿地已经顺利转型,并在转型中实现了增长。2020年的工作重心,在注重国家政策导向之外,我们将重视现金流和投资回报率,在不加大杠杆的情况下融资,实现中长期的增长。”

  张玉良说,绿地控股未来的拿地重心将回到一二线城市,三四线城市要看区域成长性,包括人口数量、金融政策等。“市场容量有限,企业要做的就是审慎,细化分析市场。”

  来源:中国企业家 记者 李艳艳

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