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值得注意的是，三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度相比上涨7.0%，前三季度有息负债率为28.1%，与二季度相比提升了0.6个百分点；净负债率为62.4%，与二季度相比提升了9.4个百分点。
方正证券认为，杠杆增加的主要原因是三季度拿地增加较多，单季新增项目建面为447.6万平方米，同比增长314.5%；新增土地总价为226.9亿元，同比增长129%；不过公司拿地时机适当，楼面均价大幅减少至5071元/平方米，同比下降44.7%。剔除预收款项后的资产负债率为50.1%，与二季度相比下降了4.5个百分点。前三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度相比上涨7.0%。
现金流量方面，受益于销售回款增加，招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元，同比增长255.78%，这也是近五年的三季报中，经营现金流净额首次为正。
此外，因对联合营公司投资增加及长期股权转让收益同比减少，投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元，同比下降171.58%；因合作方往来净流出同比增加，筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元，同比下降8.63%。
加速去地产多元化发展
值得注意的是，招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式，指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。
自2015年重组以来，招商蛇口一直希望“去地产化”，不再局限于房地产业务，而是三大主要业务齐头并进。此前许永军曾设想，招商蛇口要在2018-2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。
据不完全统计，从2018年至今，招商蛇口出售资产超过15起，其中多为房地产相关项目。今年以来，招商蛇口又陆续披露了6项已出售或计划出售的资产，除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外，还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。从转让方式上来看，今年出售的6项住宅资产中，有4项通过增资扩股，引入股权比例均为50%左右。
不过，从现实发展情况来看，距离实现业务营收比重调整目标，招商蛇口还有很长的路要走。
招商蛇口2018年年报显示，传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。具体来看，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元，占总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外，邮轮产业未如预期般实现收入持续增长，其营收增长较2017年下降了4.31个百分点。
不过，今年以来多元化发展板块业绩有所上升。截至2019年6月30日，招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元，同比增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点。值得注意的是，招商蛇口园区板块业务的营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。这也意味着招商蛇口上市时提出的转型成果开始呈现。
而在邮轮板块，报告显示，招商蛇口邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。报告期内，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮257艘次，占全国的71%；累计客流量142万人次，占全国总客流的81%，总体经营情况较为稳健。
对于业界质疑其陷入转型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口稳步推进综合发展的过程中，确实存在着不均衡、存在着转型的阵痛，但坚信公司明确了战略，立足长远，才能保持持续发展。
来源：长江商报 记者 江楚雅 深圳报道 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 招商蛇口 |
