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招商蛇口的不惑之年:转型之下 仍存隐忧

  含着金汤匙出生的招商蛇口,走到了它的不惑之年,这一年大概率要在转型的起伏中度过了。

  资料显示,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称招商蛇口),最初创立于1979年,是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市,重组上市后,招商蛇口开始谋求转型。不过从最新公布的年报数据来看,实现业务营收比重调整的目标,招商蛇口还有很长的路要走。

  吸收合并招商地产

  招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科,是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司,曾与保利、万科、金地并称为股市四大代表性地产龙头股。

  不过在行业规模化竞争加剧的年代,招商地产却因稳健风格而渐渐掉队,其发展颓势始于2009年。这一年,“招保万金”中的万科销售金额为643亿元,而招商地产仅为205亿元,不足前者年销售额的三成。2010年,差距继续扩大,当万科以1081.6亿元销售成绩攻破千亿大关时,招商地产仅在146.25亿元的阶段徘徊。

  申万宏源研报曾指出,对于房地产行业来说,行业集中度的上升是长期逻辑,“大者恒大”在弱市下会更明显。

  2015年年底,招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。上市后,招商蛇口一改颓势加快扩张步伐,并在2017年冲进“千亿”俱乐部。

  重组上市后,招商蛇口开始谋求转型,并提出新的发展战略——“前港、中区、后城”,分别对应三大业务板块:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。招商蛇口希望借此成为一家城市及园区综合开发及运营服务商,而不仅仅是地产商。

  拥抱三四线市场

  招商蛇口转型的重点在于三大业务板块的比重调整, 招商蛇口总经理许永军自2015年走马上任后便不断向外界传递转型信号——“招商蛇口已经不仅仅局限于地产业务,园区和邮轮的业务比重在渐渐上升,三大业务会均衡发展”。

  从房地产板块来看,按照许永军的设想,招商蛇口“不仅仅局限于地产业务”,随后几年间将把房地产收入从85%左右降到60%。

  然而,在2017年的网上年度业绩交流会上,许永军却表示:“2017年公司发展方面一项很重要的工作就是要做并购,退出房地产的央企和地方国企是我们重点关注的对象。”

  此后,招商蛇口拿地扩张进一步提速。2017年,招商蛇口在全国获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,并成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组。不过前述土地多位于一线、核心二线及周边城市,其计容建筑面积为1023万平方米,权益面积为594万平方米。

  进入2018年,招商蛇口拿地依旧迅猛,全年拿地80宗,土储计容面积达1357万平方米,其中权益面积为738万平方米;同时,招商蛇口也相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权。

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