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三大财务指标下滑 招商蛇口去地产化阵痛

  “招保万金”已经成为过去。8月26日晚,招商蛇口发布半年报,三大核心财务数据均同比下滑:其中,营收总额166.87亿元,同比减少20.49%;实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.17%;实现毛利润为63.2亿元,同比减少29.5%。对于上半年公司业绩下滑,招商蛇口给出的解释是:上半年,房地产主营业务结转面积及结转单价同比减少,导致结转收入及毛利同比减少。

  作为成立40年的老牌房企,昔日中国房地产市场四大金字招牌“招保万金”的老大,与房企第一梯队已有非常明显的差距。在2017年,曾经的老对手万科销售额已突破5300亿元之际,招商蛇口销售额才刚刚突破千亿元。随着房地产市场进入“存量”时代,面对前有强敌后有追兵的局面,一直希望“去地产化”的招商蛇口,又该如何涅槃重生?

  三大指标下滑

  其实,与自身目标比,招商蛇口的半年报并不算太难看。

  半年报显示,今年上半年,招商蛇口实现签约销售额1011.9亿元,同比增长34.75%;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%。按照年初设定的2000亿元全年销售目标,上半年完成率已超过一半。

  但从盈利能力来看,招商蛇口的营收、净利润和毛利率均出现了下滑。截至6月30日,公司实现营收166.87亿元,同比减少20.49%;毛利润为63.2亿元,同比减少29.5%;毛利率为37.9%,较2018年同期减少4.9个百分点;归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元,同比减少31.17%;归属母公司的净利率为29.5%,较2018年同期减少4.6个百分点。

  对于上半年公司业绩下滑,招商蛇口给出的解释是:根据生产经营计划,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年,上半年结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少,符合经营计划。

  招商蛇口在评价这份半年报时直言,“在稳步推进综合发展的过程中,存在着不均衡,存在着转型的阵痛”。

  与其他单一房地产开发企业不同,招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式,指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发,从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

  在这样理念的指引下,分别对应的正是招商蛇口三大主要业务板块:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营以及社区开发与运营。根据2016年招商蛇口提出的规划要求,在未来的三五年内,招商蛇口将把地产的收入从70%左右降低到60%,园区从20%左右提升到30%-40%,邮轮产业从3%-5%提升到10%。

  去地产化的阵痛

  2015年重组后的招商蛇口一直希望“去地产化”,不再局限于房地产业务,而是三大主要业务齐头并进。

  然而这一愿望在最初三年里推进得颇为艰难,从数据来看,更有些反复:根据该公司年报,2016-2018年,招商蛇口社区开发与运营收入占比分别为88.3%、90.9%和89.1%;园区开发与运营收入占比分别为11.2%、8.3%和10.2%;邮轮产业建设与运营则占比更小。

  但就目前情况来看,这一局面在今年上半年似乎有所改观: 2019年半年报显示,在招商蛇口的总营收中,社区开发与运营业务实现营收124.1亿元,同比减少29.78%,占比降至74.7%。园区开发与运营板块营收达40.1亿元,同比增长31.26%,邮轮产业建设与运营板块营收为2.7亿元,同比增长2.56%。

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