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对于正荣地产来说，今年上半年的销售增速骤然下降至0.81%，这还是权益比持续下降至50%左右情况下的销售业绩。销售增速的回落已经给公司的管理层敲响了警钟，加上一直以来较低的利润率水平，毛利率长期在20%出头，净利润率仅有8%左右，如若公司不得不降价促销或者因滞销而产生大量费用等，正荣地产的盈利能力或将面临考验。
土地方面也将面临压力，截至2018年末公司总土地储备的平均楼面价格为4216元/平方米，正荣在长三角、海西等各个区域的销售均价与楼面价之比均有3倍左右的空间，但利润率水平却明显偏低，可见，公司在项目施工管理以及公司内部管理效率方面均有较大的提升空间。
值得注意的是，在2018年正荣新增土地储备的平均楼面价格为4829元/平方米，而2019年内已新增土地储备平均楼面价格为8592元/平方米，大幅上升的土地成本将对正荣偏低的利润率进一步形成供给端的压力。
正荣地产近年来坚持聚焦改善型住宅开发。对于自居“改善大师”的正荣地产来说，现实是残酷的。公司的利润率明显承压，杠杆率在当前的融资环境下很难再提升，加上权益比例已低至50%左右，很难再有下降空间，存货周转率多年来也不高，与体量更大、以快周转著称的碧桂园相比也有明显差距。无论是利润率水平，还是大规模操盘，抑或是周转率的高低，无不反映着一家房企的运营能力和效率，迈入千亿规模的正荣地产，“内功”仍有待提高。
经营压力大 高管频离职
高管在各房企之间流动本是常事，但今年正荣地产高管的大面积离职引起市场多方关注。
欧宗荣作为甩手掌柜，正荣地产的一应事务均交由职业经理人、正荣地产董事长黄仙枝统筹，而整个正荣的管理层则形成了以黄仙枝为首的“1+1+3+2+5”的格局。即1名董事长，一名行政总裁，还包括3名副总裁、2名联席秘书、5名助理总裁。
原先正荣地产由黄仙枝、林朝阳、王本龙组成的核心管理层，随着林朝阳和王本龙的先后离职，如今只剩下黄仙枝。值得注意的是，王本龙2014年加盟正荣地产，2018年才进入高层，而王本龙的行政总裁职位暂由黄仙枝兼任。
不仅是总裁，此前正荣地产的两位副总裁刘翔和肖春和先后离职，刘翔转而加盟祥生地产，而肖春和去向仍未定。
据悉，包括正荣资本总经理江晨、正荣地产人力资源副总裁袁变革、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒等高管也在今年选择离开正荣。
上半年，正荣地产销售增速大幅滑坡，若按照克而瑞发布的权益销售额计算，同比下降21.63%，管理层压力骤升。此外，当前公司账面249亿元短期债务占总债务比近50%，比例不尽合理，且250亿元的账面货币资金远算不上充裕 。
再者，截止上半年，正荣地产的土地储备货值约为4700亿元，按照2019年1300亿元的销售预估，土储仅可满足3年的销售，补充土地储备一直在正荣的议程之中。
在当前环境下，正荣的销售回款牵一发而动全身，影响着债务偿还和再融资的成本、拿地计划、项目开工和竣工，也包括员工福利……
千亿之后 正荣地产需降本增效
多年来，在地产行业，在融资圈内，房企的销售规模似乎成为了一个标尺，规模越大，往往代表着实力越强，其中的偿债能力、品牌力、产品力以及主体信用也能更被认可，从而提升房企在拿地、融资及销售等方面的竞争力。
而正荣地产就是凭借着高杠杆、低权益比的方式快速突击，以迈入千亿门槛，但是由于公司在管理、运营、综合竞争力等方面的能力仍有待提升，使得正荣地产一直在以一种高风险的模式经营着“薄利多销”的生意。而自从成为了上市公司之后，面临着市值管理的压力，这种模式似乎很难停下来，杠杆率低了，但权益比也低了，留给管理层的压力越来越大，加上当前的市场环境似乎要掏空这种“薄利多销”模式中的最后一点利润，留给正荣地产的腾挪空间越来越小。
唯有“降本增效”，才能提升公司的盈利，并改善公司的现金流和融资能力。公司或可考虑利用当前土储成本仍不算高的优势，降低各项费用率，进一步提升毛利率、净利率，提高内部运行效率，加快存货周转率快速造血。但是，改革是艰难的，不仅考验甩手掌柜欧宗荣的视野，同样也考验职业经理人黄仙枝的能力。
（来源：新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 正荣地产 |
