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蓝光发展大跃进:18亿揽重庆4宗地 净负债率175%

  该研报提到,“明股实债”指的是表面以股权形式投资,但实际上隐含固定利息和远期的本金退出条件的非标融资方式。“明股实债”能够引发的财务风险较大,需仔细甄别:一方面,“明股实债”能够优化财务报表,增强表内融资能力,从而推高房企杠杆率;另一方面,“明股实债”本身也是一种隐性债务,会带来相应的偿债压力。

  利润率和周转率难以兼得,这就非常考验房企的平衡能力。2018年蓝光发展净利润率仅为8.1%,2019年上半年上升至10.38%。有意思的是,公司2018年因业绩较好,公布了分红派息方案,分红总额占公司2018年度归属于上市公司股东净利润的35%(约为7.784亿元),按持股比例,公司的大股东为杨铿一个人便获得约4.28亿元的分红。2017年末,蓝光发展已经分红2.13亿元,董事长杨铿独得1个多亿。有观点认为,公司此举难免会给股民留下拿公司的钱给董事长一个人投资赚钱的不好印象,公司其实可以减少现金分红,转赠股份,毕竟对房企来说现金流才是最重要的。

  杨铿管理团队方面,上市3年间9位高管离职,甚至连总裁都离职了。2018年,蓝光发展董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇离职;8月,李高飞主动辞去公司董事、副总裁及董事会秘书。2018年底总裁魏开忠辞职。公司均称是个人原因。隐患还在于,公司目前在三四线的土地较多,面临一定的去化压力。2016年前后曾是三四线城市棚改浪潮的高点,以中梁为代表的多家中小房企乘机打赢了规模的翻身仗,蓝光发展也紧随其后。2017博鳌房地产论坛上,蓝光发展副董事长、总裁张巧龙表示,现在房地产市场的结构发生了变化,第一个是区域结构,关于城市群的发展,核心城市在向周边三四线乃至于四五线城市发展,在这部分的核心区域打攻坚战。

  据东方金诚数据显示,拿地分布方面,2018年蓝光发展重点布局三四线区域,三四线新增土储建面占比达68%,相较于2017年增加了27个百分点。截至2019年3月,蓝光地产在三、四、五线城市尚有744.87万平未售面积,占比约45.42%。

  在建项目方面,据蓝光地产公告披露,2019年上半年,华中区域开工面积149万平,集团占比30%,是三、四线城市库存较为集中的区域。

  来源:时间财经

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