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龙湖遭业主灵魂拷问 “三好生“为何变成维权代名词?

  3 高周转之殇

  业主孤身赶赴业绩会现场上演“陈情令”折射出维权背后的无奈,然而,这或许并不是一起个例,更是如今中国房地产乱象丛生的缩影,尤其是近年来,地产行业维权声此起彼伏,很多企业自身为了追求极致的发展速度,对产品质量的把握已经脱离安全的阀门。

  记者梳理发现,仅8月当月,便发生了数起挑动公众神经的项目质量问题。

  8月1日凌晨,江西南昌一在建项目中骏雍景湾地下室车库顶板发生局部塌陷事故,塌陷区域面积约500平方米,该项目曾号称是“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”。

  根据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会8月8日印发的“事故通报”,中骏雍景湾塌陷的直接原因是局部超荷载,通报还提及“地下室顶板无梁楼盖未设置暗梁”。

  近年来,无梁楼盖导致的坍塌事故并不少见。2018年11月12日,广东省中山市古镇万科城一期2标段发生地下室顶板无梁楼盖局部坍塌事故,坍塌面积约2000平米;2017年8月19日,北京市石景山区西黄村某地下车库发生坍塌;2017年11月5日,河北沧州市一小区发生地下车库坍塌,坍塌面积约200平方米。

  无梁盖楼的优势主要有两点:第一,有效节省空间,视觉上更加美观;第二,施工速度快,显著缩短开发周期。因此对追求高溢价、高周转的开发商来说,该技术的确值得追求,但由于专业要求较高,在经验欠缺的情况下,很容易导致严重事故。

  突然的塌陷引发了业主的担忧,他们成立了相关微信群,密切关注后续的质量监测情况。

  即便是主打高科技住宅的金茂,其连基本的防水问题也未能彻底解决。8月,位于广州广钢新城的豪宅盘珠江金茂府,被曝出多项房屋质量问题,木地板发霉、餐厅地砖被油漆渗透、多个房间墙体与踢脚线部分大面积渗水……而“府系”是金茂产品线中定位最高、品质最好的豪宅产品线。

  无独有偶,位于佛山的金茂绿岛湖也被业主投诉,称其故意隐瞒楼盘缺陷,涉嫌欺诈营销。

  数据显示,2018年,全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件,比2017年增加30%;房屋装修及物业服务类的投诉有17352件,比2017年增加100.6%。今年上半年,房屋建材类的投诉有14343件,房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

  一名头部房企的中层直言,“质量门”频发的原因在于:政府限价,集团有考核,项目夹在中间,唯一的办法就是降标减配加高周转。某接近龙湖的人士补充道:“除了上述原因,龙湖项目近几年爆发出的问题还有一个原因是,此前吴亚军放权太彻底,在国外待了大半年时间,导致内部管理发生了一些变化,毕竟吴本人还是挺重视产品的。”

  4 房企的责任

  高周转模式再一次被推至舆论中心。诚然这一模式早已不是新鲜事物,在以增量为主的发展阶段,无数房企都曾将高周转视作突围的“武器”。

  清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群直言,高周转是国内房地产市场发展的必经阶段,只有通过高周转实现规模扩张,才能拿到资金支撑企业进一步发展。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌也曾为“高周转”模式澄清,表示高周转实际指的是资金高周转,物理上的施工期有多长还是多长,并非是让施工工期缩短,也并不影响品质,这是两码事,不能混淆在一起。

  然而,某行业人士对《国际金融报》记者表示,高周转难免会影响项目品质,“毕竟资金的高周转需要工程等各个环节配合来实现,施工速度将直接影响销售节点,而项目回款又将影响资金周转,按照正常总包的施工节点,某些房企很难在其高周转规定的时间内完成整套流程,因此只有在某些方面降低标准才能加速工期”。

  中原地产首席分析师张大伟赞同上述观点,他认为,“高周转会导致出现质量问题的概率大涨,速度慢不一定质量好,但速度快质量肯定不好。”

  一名行业资深从业者指出,除了高周转,房企普遍实行的跟投机制和内部贪腐问题也是“质量门”层出不穷的根源,直接导致减配降成本。其指出,近来开发商加大内部反腐动作,且处置手段明显升级,一来缘于行业步入中低增长阶段,公司需要开源节流,二来“很多东西再烂下去就要坏根本了”。

  张大伟直指,实施跟投后,经理人必然以利润作为一切驱动力。

  房企内部的贪腐问题有多严重?此前有媒体曝出,某头部房企上海区域营销总因贪腐被公司举报,正在接受调查,涉案金额或超亿元。此外,据《国际金融报》记者了解,某闽系房企一城市总因在项目土地环节收受2亿多的回扣近期已被调查。

  当质量问题再一次曝光在聚光灯下,企业对于品质的认识与重视是否会被重塑。某头部房企品牌人员坦言:“很难。虽然多家房企已将工程安全纳入考核范畴,但分值占比不大,并未触及员工根本利益。”

  张大伟则认为,最有效的改善办法是监管部门的重罚,倒逼企业的重视。实际上,今年7月底,安徽合肥已率先对开发商念起了“紧箍咒”:对引发三次及以上群访事件且没有有效解决措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。

  在高周转为房企营造一片繁荣后,如何解决其留下来的质量隐患或需要行业来面对与重视。

  来源:国际金融报 记者 孙婉秋

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