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对此，有资产评估业内人士向《红周刊》记者表示，对于房地产项目估值而言，虽然周边楼盘售价是重要的估值因素之一，但不同项目的地段、拿地时间、去化情况、实际成交价格、当地人口流动性及重要政策等因素都将影响土地估值系数的确立，因此简单以周边项目的售楼处价格与标的项目对比来解释估值合理性的方式并不客观。而对于高溢价关联交易，上市公司其实有义务披露土地估值系数的具体确定过程，格式文本并不能体现具体项目的特殊性，也就无法确定项目估值的合理性。
多议案涉险通过 向关联公司“输血”加速
左手举债、右手“输血”一直是金科股份游走资本市场的惯有动作。进入2019年，金科加快了向关联公司“输血”的节奏，高层间对诸多经营决策的态度分歧也愈演愈烈。
记者梳理发现，2019年以来，在金科股份2018年年度股东大会和2019年四次临时股东大会通过的共计19项议案均涉险通过。其中，有13项议案的反对表决占出席会议的股东所持有效表决权的43%以上，另外6项议案则均存在44%以上的弃权表决。
实际上，从金科股份近期为控股子公司提供担保的相关公告所披露的情况不难发现，其被担保子公司的财务状况并不乐观。从金科最近一次公布的被担保子公司的情况来看，在十六家被担保子公司中，有九家公司的资产负债率超过85%，甚至有三家子公司资产负债率超过100%，另有十家子公司最近一期净利润处于亏损状态。
对此，张强多次在董事会上表示反对，认为公司频繁担保和抽调资金，加大了公司的财务风险，且如资金无法保证及时回收，将影响项目开发和上市公司发展，股东权益也将不能得到保障和受到损害。不过，其强势反对一直未能阻挡各议案的顺利通过。截至2019年5月末，金科股份合计对外担保余额为871.4亿元，其中包括对关联公司提供的担保余额合计757.2亿元，以及对参股公司提供的担保余额合计114.2亿元。其对外担保余额共计占公司最近一期经审计净资产的比例已经高达375.92%。
此外，自2016年以来，金科股份关联资金往来情况也日益频繁，累计发生金额同比增幅一直处于逐年倍增状态。从2014年至2018年五年间，年度关联资金累计发生金额从501.4亿元增加857.88%至4802.8亿元；2018年，其期末占用资金金额高达883.8亿元。（见附表）
值得关注的是，金科股份2018年资产受限之困开始显现。虽然从货币资金储备和短期借款及一年内到期流动负债的规模来看，金科股份短期偿债压力并不大。但其2018年度受限资产期末账面价值高达580.19亿元，较去年同期增长98.4%，总资产受限率达25.15%。具体受限资产包括货币资金3.68亿元、存货546.5亿元、应收账款2.84亿元、投资性房地产0.18亿元、固定资产11.85亿元、长期股权投资11.45亿元及在建工程3.64亿元。
此外，金科股份2018年净利润大增76%至40.21亿元，扣非净利润亦增长137%至41.19亿元。其中，主要子公司及对公司净利润产生重大影响的子公司，于2018年合计录得净利润32.24亿元。但少数股东损益却从去年同期的2.8亿元下降53.6%至1.3亿元。这意味公司业绩大增的同时，归属少数股东的净利润却在大幅下降。
来源：红刊财经 文/张哲 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 金科股份 |
