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再见王健林,你好孙宏斌

  这是融创万达世纪并购的终章,也是两位地产大佬的权杖交接。

  一年多之前,融创中国(1918.HK,下称融创)与万达集团(下称万达)达成并购协议,以13座万达文旅城91%之股权为交易标的,438.44亿元为交易对价,意欲将自己打造成中国第一的文旅资产持有者。

  10月29日,融创公告宣布再以62.81亿元,收购万达旗下原文旅集团和13个万达文旅城的设计、建设、管理公司,在自持文旅资产的同时,再一举买断睥睨行业的文旅运营团队。

  这是中国房地产历史上交易金额最高的并购,没有之一,总计耗资501.25亿元,相当于融创2017年全年净利润的近五倍;

  这又是中国房地产历史上交割最复杂的并购,不仅关系融创、万达交易双方,而且要协调各个文旅城项目地政府的利益,从交易签约到正式交割,前后耗时一年又三个月;

  这还是改变中国房地产权力格局的并购,万达董事长王健林和融创董事长孙宏斌,一个明哲保身,一个逆流而上。

  此时的王健林,大抵已领悟到“万般将不去,唯有孽相随”的道理,坚决断臂求生、走下首富神坛,轻装上阵但求岁月静好。

  年轻近十岁的孙宏斌却难掩蓬勃野心。不忌折戟乐视,这位过去的二线房地产商,很快将融创打造成行业第四的地产集团和规模第一的文旅集团。

  因此,这场跌宕起伏的并购故事,值得回眸,更值得展望。

  从业主到实际操盘手

  10月29日深夜10时59分,香港联交所披露易挂出融创的这则公告,传言许久的靴子终于落地。

  融创以62.81亿元的对价,将万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司纳入囊中。

  具体交易标的包括万达文化管理公司公司75%的股权和万达BVI文创100%的股权,以及与万达商管集团同意终止原有商业安排产生的代价2.87亿元。

  至此,13个万达文旅城的规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询、运营管理等服务,全权由融创负责。

  不久之后,万达文旅城可能更名为融创文旅城,因为双方在交易协议中约定,融创有权根据经营安排随时更名。

  2017年7月19日签署的438.44亿元的并购协议中,融创持有13个万达城91%的股权,另负责房地产项目即销售物业;万达城的设计、建设,自持物业(文旅部分)的管理、运营,全部由万达负责,融创未来20年支付万达品牌许可费共计130亿元。

  万达在关于最新交易的公告中解释道,在上述分工的实际执行中发现,该合作模式确有诸多不便,项目规划、建设和运营管理与投资方一致,对项目发展才更为有利。

  随着新交易的达成,130亿元的旧有合同作废,万达提前支取62.81亿元,仅在13个万达城中保留9%的股份,几近全身而退。

  自此,融创不再只是万达城的业主,而是变成13个项目的实际操盘手。该集团自万达处,一次性买断了“一支组织架构完整、经验丰富的文旅和商业运营管理团队”。

  南昌万达城内部人士告诉腾讯《棱镜》,融创不仅需要万达文旅的人才体系,同样需要更系统的管理经验:“文旅产业的财务系统对融创来说是陌生的,文旅跟地产的报表不同,比如商管公司的报表中有一个科目用来记录租金收入,融创的人在接收财务时,还在问我们财务,这项用来干嘛?”

  “仅以地产行业的管理水平掌舵万达文旅城,这远远不够。”上述南昌万达城内部人士坦言,万达集团自身的文旅城经验不过四五年时间,诸如万达城中的海洋主题乐园,目前还在聘请韩国团队代其管理,“所以我们总是调侃说,万达做文旅的水平,距离迪士尼差着好多个长隆度假村。融创距离万达,差着无数个万信(万达RTX名称)”。

  而在这则公告发布十天前,各个万达城总监以上人员,包括商管、酒店、乐园等公司员工,以及万达文旅院人员,前往融创总部面试述职,由融创依现状接收。

  万达“安全第一”

  在有关此次交易的公告中,万达称一直看好中国文化旅游行业的发展前景,今后将继续投资文旅产业,保留文化旅游产业的骨干团队,重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。

  尽管万达不希望给外界“大裁员”的印象,但该集团各个板块的人员编制的确在不断收缩。

  “万达尚未从去年的阵痛中缓过来,”接近万达的人士告诉腾讯《棱镜》,因为整体经济形势不佳,房地产行业落寞,万达的对外融资情况非常不畅,因此急需甩卖万达城的这些业务部分,减少支出,补充现金流。

  例如,腾讯《棱镜》获悉,某座万达广场在建成之后,遇到现金流紧张问题,难以继续运营和偿付前期的供应商款项,万达即尝试通过地方项目公司向社会融资的方式来解决资金问题。

  2017年6月中旬,金融监管部门紧急要求银行排查对部分大财团的授信和海外融资特别是并购贷款、内保外贷等业务的风险。其中,包括了万达、海航、复星等数家企业,它们都是近年来海外投资比较凶猛的民营财团。

  消息不胫而走,万达地产债暴跌,银行纷纷抛售手中万达债券。

  2017年7月19日,王健林分别与融创、富力达成交易,通过转让万达城和万达酒店资产减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。

  此后,万达的业务重点转向十年内建成1000个万达广场。

  “企业经营安全第一。”王健林在2017年万达年会上说,如果我们不转让这些资产,就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去,就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做。”

  在这场年会致辞时,王健林除了开头对员工参会表达欢迎外,第一句正式发言是“2017年对万达来说是非常难忘的一年,经历了风波,也承受了一些磨难”。

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