来源：观点网 刘子栋
国内核心城市的优质土地，掰着手指头就能数完。
珠江后航道的滨水岸线就那么长，海棠湾国家海岸的核心地块就那么大……当太古地产和华润置地这两家头部商业地产商同时把目光投向同一片区域，免不了在这个区域里来回打照面。
“冤家路窄”说不上，但竞争关系却是明摆着的。2026年国庆前后的这两周，这种贴身感变格外具体。
9月29日，广州聚龙湾太古里一期正式开幕；隔天，华润的白鹅潭万象城开门迎客，国庆七天揽下近170万人次客流。镜头再往南推，10月14日，太古地产宣布三亚项目定名“三亚中免太古里”；半个月前，华润置地的海棠湾万象城地块刚经历了一轮规划修改。
两个城市、四个项目，几乎贴着身位往前推。广州的聚龙湾太古里和白鹅潭万象城相距不过几公里，三亚的两个项目也都落在海棠湾。地理上的重合，把两家公司放进了同一个取景框。
有意思的是，面对同样的区域和近似的客群，太古和华润交出的答案不太一样。
从广州到三亚
先说三亚，因为这里的消息最新鲜。
10月14日，太古地产宣布，旗下位于海南三亚的首个度假型零售项目，正式命名为“三亚中免太古里”。
该项目位于海棠湾国家海岸中心地带，总占地面积约21万平方米，由太古地产与中国中免的全资子公司中免投资合作开发，总投资约70亿元。
双方是于2022年合资成立项目公司。中免擅长免税生意，有税商业和综合体运营恰恰不算成熟，太古的加入正好补上这一短板。
按照双方的说法，三亚中免太古里实质上是三亚国际免税城的三期，未来将与免税城一期、二期通过步行廊桥连接，做“免税+有税”的互补组合，定位一站式度假消费目的地，预计自今年年末起分阶段向公众开放。
就目前来看，这个项目对太古的份量，不止是多一个项目那么简单。
它是太古地产第一个度假型太古里，也是太古产品线头一回走出香港、北京、上海、成都、广州这类传统城市商业中心，落进一个旅游目的地。太古想做的，是把过往成熟的商业逻辑，搬到热带海滨的度假场景里验证一次。
图片截取自：太古地产官网
太古地产高管们的表态里，反复出现的也是度假、高端零售、社区营造、在地文化这几个词。而高端零售、社区营造、在地文化都可以说是太古的强项。
目前，三亚中免太古里据悉已有不少重磅品牌落地。今年8月份业绩会上，管理层曾提及项目“约70%的零售面积已承租。”
据企查查信息，租户包括Louis Vuitton的独栋门店，即路易威登（中国）商业销售有限公司三亚龙海路店在2026年10月8日成立，该店地址位于三亚国际免税城三期5号楼，拥有4层面积，总面积据悉达约3286平方米。目前，Louis Vuitton在三亚国际免税城二期已有一个门店。
图片截取自：企查查平台
同时，据市场消息，Dior、Loro Piana、CELINE、ROLEX等品牌也将落地，其中Dior是总面积约2179平方米的2层独栋门店。
而华润在同一条海岸线上做的项目，看起来还在做调整。
华润在三亚海棠湾的商业项目，最初被市场叫作“三亚超级万象城”。项目所属地块由华润置地在2022年-2023年分批竞得，总建筑面积超过80万平方米，总投资据称150亿元。
项目在2025年4月办过一场高规格开工仪式，时任华润集团董事长王祥明出席。
但2026年9月28日，三亚市自然资源和规划局发布一份批前公示，拟对海棠湾两宗合计408.05亩的地块（“三亚超级万象城”项目用地），即HT07-02-01地块、HT07-02-01地块做控规修改。
调整前，两宗地块都以零售商业占主导。而公示文件显示，两宗地块将合并为一宗地块，零售商业占比也将从47%压缩到9.64%，取而代之的是旅馆用地占比升到60.82%，对应约33.1万平方米旅馆建筑面积，预估2667间客房。
这则公示迅速引发争议，“超级万象城要改建超级酒店”的解读迅速发酵。
而华润置地最新回应媒体询问时则表示传闻不实，万象城并没有取消，而是项目正在推动优化调整，且指出项目一期已开工，核心高端购物中心就在一期，商业体量17万平方米。
同时，上述相关公示文件现已被撤下。“三亚超级万象城”最终是何种规划，给外界留下了一条悬而未决的尾巴。
另一方面，广州的剧本呈现了另一番张力。
位于广州11号线大冲口上盖的聚龙湾太古里一期，在2025年12月已开始试营业，2026年9月29日正式开幕，是太古地产在大湾区的第一个太古里
资料显示，聚龙湾太古里一期建筑面积约5万平方米，只占整体零售面积的30%，引入超过100个品牌，约四成是华南或广州首店。
项目延续太古里一贯的开放式低密度街区形态，把珠江滨水、百年古榕和被改造的协同和机器厂一起揉进商业动线，试营业至今的表现并没有特别大红大紫，但基本符合太古的经营节奏。
按太古最新表述，项目二期计划于2027年10月起逐步开业，届时将新增超过300家品牌商户，且确定引入重奢业态。
白鹅潭万象城比聚龙湾太古里晚一天开业，声势却大得多。这是华润置地全国第100座重资产商业项目，也是广州等了多年的第一座万象城。
