来源：观点网 刘子栋
据最新未经确认的市场消息，越秀地产将于3月2日举行马场项目签约仪式，让我们拭目以待。
243轮竞价，9小时鏖战，236亿元总价。
2026年2月25日18时59分，当广州公共资源交易中心的电子屏最终定格，一场关于珠江新城“最后一块拼图”的争夺战落下帷幕。
越秀地产从保利、华润、珠实等七家头部房企的围剿中突围，以超过26%的溢价率，将马场地块收入囊中。
这不是一场常见的土拍：8.55万元/平方米的住宅楼面价刷新了广州单价纪录，236亿元总价位列羊城土地出让史第二。
然而，在商业体林立的珠江新城，在销售额破百亿的太古汇周边，市场真正关注的焦点从来不是住宅——而是约33.7万平方米的商业商务空间，以及附着于出让文件上的出让条件：竞得人须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。
年均50亿元的销售额门槛，将绝大多数运营商挡在了门外。
放眼全国，能跨越这一数字的商业品牌屈指可数，悬念由此而生：究竟是SKP南下补位，还是有“程咬金”半路杀出？
悬念不会持续太久，根据出让条件，竞得人须在1个月内与天河区政府签订产业项目进驻协议。
“马年、马场、‘马’上进阶”。广州市政府官网转发刊登的新闻稿用这样的谐音梗表达了对这块土地的期许。在官方表述中，马场片区的定位被拔高至“世界级消费地标”，与聚龙湾太古里、华润万象城并列成为广州建设国际消费中心城市的三大引擎。
这意味着，无论最终是谁入主，广州高端商业持续多年的“太古汇独舞”都将画上句号，一场由SKP、太古地产、华润万象商业等共同演绎的重奢混战，已在珠江两岸拉开帷幕。
最新消息称，越秀地产马场项目将举行活动，签约希尔顿旗下华尔道夫酒店及华联SKP。
是SKP吗？
外界对马场商业如此关注，本质上是对核心城市核心资源的极度重视。
在市场看来，跑马场地块是珠江新城最后一块能定义城市顶奢高度的绝版土地，也是“近年来广州土地市场罕见的复合型大体量优质资产”。
资料显示，此次出让的地块为天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，计容总建面56.7万平方米，包含了住宅、商业、商务、服务设施、其它交通设施、中小学等多重用地功能。
图片来源：地块规划文件，商业客截取
共分为5幅子地块：AT111338地块可建设用地面积2.64万平方米，总建筑面积12.82万平方米，用途为代建石牌回迁商业楼。
AT111333地块可建设用地面积2.47万平方米，总建筑面积11万平方米。AT111337地块可建设用地面积2.94万平方米，总建筑面积11.27万平方米，两幅地块为住宅用途。
剩下的AT111321地块、AT111323地块则为此次土拍的重头戏，前者可建设用地面积2.99万平方米，总建筑面积12万平方米；后者可建设用地面积2.22万平方米，总建筑面积8.9万平方米。
根据由广州市天河区人民政府为甲方的，地块竞得人为乙方的《珠江新城东区AT111321、AT111323地块产业项目进驻协议书》：
乙方须结合片区产业发展规划在珠江新城东区AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。
同时，乙方须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。
据此，在所有猜测中，SKP始终被认为是最有可能的一个。
这不是毫无根据的臆测，马场地块出让条件几乎像是为SKP“量身定制”。放眼国内市场，能够同时满足业绩门槛、拓展意愿、品牌资源三重条件的百货运营商，确实不多。
相比具有地域属性的杭州商旅集团（杭州大厦）、武汉武商集团（武商MALL）、郑州丹尼斯集团（大卫城），SKP的适配性明显更高。
更关键的信息来自4年前——2022年广州市政府曾与北京华联集团签署战略协议，明确计划引入华南首个SKP项目。
后续也有传闻称，马场地块一级整理方越秀集团，一直作为牵头方推进与SKP母公司华联集团的谈判，也一直与后者团队进行深度对接。
从一级整理方到最终投得地块，花费236亿元真金白银，还未算后续可能高达百亿级别的投资（AT111321、AT111323地块项目总投资额为不低于60亿元），对于越秀来说，引入一个能够兑现“6年300亿”承诺的合作方，是必须赢下的筹码。
而且，SKP也需要广州。
从全国布局来看，这个被称为“全球店王”的百货品牌正在加速走出北京，也有与之匹配的招商与运营能力。
2017年西安SKP开业，迅速成为西北地区奢侈品消费的风向标。2019年-2022年，西安SKP销售额从42亿元直接翻了一倍达到95亿元。特别是2021年，西安SKP引入全国第二家SKP-S后，全年销售额更是激增21亿元。
2022年，成都SKP以地面公园+地下商场的创新形态亮相。在完整开业的第一年2023年，成都SKP卖出了55亿元货品，翌年数据升至68亿元。
2024年7月，武汉SKP开门迎客，与武商MALL同台竞技不落下风。数据显示，该项目在2025年上半年销售额突破20亿元，并在下半年陆续迎来LOUIS VUITTON武汉第3家精品店等重磅门店启幕。
但与上述已开业门店相比，SKP的储备项目推进情况却不甚理想。
据了解，高峰时期，SKP曾一度承诺在杭州、昆明、贵阳、呼和浩特、三亚、合肥等多地落子。但后续受市场调整影响，这些布局计划大多难以落实。
2023年起，SKP通过剥离非主业、出售重资产等方式优化业务结构。未完成拿地的项目被暂时搁置，已获取土地的项目如昆明SKP、呼和浩特SKP，相关地块进行了出售处理。
目前，仅引入了新投资者的杭州SKP在缓慢推进中，但竣工时间已由最初的2025年延后至2027年，开业时间也更改至2028年。
对于SKP来说，马场AT111321、AT111323地块在建成后是由竞得人（即越秀地产）自持全部物业且需整体确权，且未经广州市规划和自然资源局、广州市天河区人民政府同意，在自持年限内不得分割处分，抵押、转让。
与越秀地产达成轻资产合作，是以较低投入切入大湾区核心城市，补齐华南版图，完成全国重奢矩阵的最优战略选择。
