来源：观点网 冯彩云
编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。
在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。
同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。
在消费分级与存量竞争双重背景下，华润万象生活的“双线战略”构建起了一道竞争壁垒。
重奢赛道上，依托15座重奢项目保持领先地位，通过深化与顶奢集团合作，优化业态组合，深耕高净值客群；非奢赛道则以轻资产模式积极扩张，聚焦核心城市潜力领域，凭借标准化产品线与非标创新项目实现规模化布局。
2025年上半年，华润万象生活商业航道收入同比增长14.6%，购物中心业务增速19.8%，毛利率升至66.1%，逆势增长态势明显。
当然，双线也都有竞争对手：重奢赛道与华联SKP、恒隆等对手贴身肉搏，平衡首店资源获取与高端调性保持成为关键；非奢轻资产扩张则需直面龙湖天街、大悦城等企业的挑战。
在商业地产的战场上，没有永恒的守成者，只有不断进化的破局者，华润万象生活也需持续应对增长质量、人才储备、盈利能力等多重考题。
分化下的双线压力
在消费分级日益显著的市场背景下，华润万象生活确立了“重奢”与“非奢”双线并行的商业格局，成为国内唯一覆盖重奢、中高端及非标领域的商业运营服务商。
这一模式不仅支撑了企业的多元发展，也使其在行业分化中保持了总体稳健。
2025年上半年，华润万象生活商业航道实现收入32.67亿元，同比增长14.6%。其中购物中心业务营收22.64亿元，增速19.8%，贡献了商业航道约三分之二的收入，增速显著高于板块整体，成为拉动增长的关键力量。
盈利能力方面，商业航道毛利率较前期提升5.2个百分点至66.1%，远高于公司整体37.1%，凸显利润支柱地位。购物中心业务高毛利表现，直接带动了商业航道整体盈利水平提升。
从运营指标看，作为轻资产服务商，销售额与出租率是衡量运营能力的关键。期内，华润万象生活在营购物中心零售额1220亿元，同比增长21.1%。
数据来源：企业披露，观点指数整理
出租率方面，期内在营项目平均出租率为97.1%，较2024年末提升0.4个百分点。近年来该指标虽略有波动，但始终保持在96%以上。
这一稳定性得益于华润万象生活的品牌资源储备，目前已合作品牌超16000个，在营品牌超8000个，期内新增引入品牌超1000个。
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业务发展也为业主端带来了显著收益。
2025上半年，华润万象生活业主端租金收入同比增长17.2%至147亿元，净经营收入（NOI）同比增长18.0%至100亿元，经营利润率（NOI Margin）提升0.4个百分点至68.2%。
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观点新媒体认为，上述较好表现的核心在于，华润万象生活的双线业务形成了明确分工与协同效应。
重奢项目可以抵御行业波动，成为企业利润的“压舱石”，非奢项目则承接大众品质消费需求，充当规模扩张的“增长极”，双线并行推动企业在分化市场中的持续发展。
综上，虽然整体运营表现还算稳健，但在行业竞争加剧大背景下，华润万象生活的双线业务仍会直面各自的挑战。
其中，重奢商业主要承压于行业分化。当前，重奢品牌自身业绩下滑趋势并未停止，市场需求也更趋理性，直接对重奢项目的销售形成冲击，使得增长面临考验。
非奢商业则面临日趋激烈的竞争格局，目前普遍存在同质化竞争、轻资产外拓内卷、单店业绩提升难度增大等问题。
重奢守城：防御性深耕
作为国内重奢购物中心数量最多的运营商，华润万象生活当前已布局15座重奢项目，广泛分布于深圳、沈阳、杭州等一二线核心城市，深圳罗湖万象城、沈阳万象城等标杆项目更是奠定了其行业地位。
来源：公开资料，观点指数整理
不过，这些重奢项目在2025年面临着消费市场变化、品牌资源争夺及同业竞争升级等压力，推动华润万象生活转向“防御性深耕”策略。
消费市场方面，当下高端消费整体放缓，客群更趋理性。重奢单品的决策时间有所增加，特别是对非刚需的皮具、成衣等重奢品类，这些从奢侈品集团的业绩表现也能看出。
2025年Q3业绩数据显示，开云集团(Kering)集团营收34.15亿欧元(约39.86亿美元)，同比下降10%；路威酩轩集团(LVMH)的有机收入增长1%至182.8亿欧元(约213亿美元)，增长势头较为微弱。
分客群来看，高净值人群仍是奢侈品消费的核心力量，贡献了大部分销售额，但消费更加注重个性化和专属服务；中产客群更关注保值性与实用性，二手流通性、品牌经典款成为核心考量。
与此同时，品牌资源的争夺也愈发激烈。相关数据显示，2025上半年奢侈品牌新开门店同比下降38%，非一线城市新店也缩减约48%，Gucci、BV等纷纷从低线城市撤店，聚焦一线与强二线核心商圈。
实际上，过去几年奢侈品牌曾在低线城市快速扩张，这也导致部分门店效能低、客流不足，品牌稀缺感被削弱。当下，通过关闭低效门店，集中资源打造一线及强二线城市的旗舰店，一定程度上能提升单店效益，强化品牌高端定位。
但这对运营重奢商场的企业而言，也意味着核心商圈内的重奢商场之间竞争加剧，运营方需要通过更好的合作条件和运营服务来争取品牌长期入驻。
竞争对手层面，当前国内高端商业市场主要是内资华润、华联SKP与港资恒隆、太古等几大运营商之间的竞争。焦点则集中在沈阳、武汉、杭州等核心城市，这些城市目前形成了"一城多奢"的贴身肉搏态势。
观点新媒体认为，“一城多奢”的竞争态势使华润万象生活需不断提升项目竞争力以吸引客群。此外，对手也在不断谋求竞争力的提升，对华润造成不小的威胁。
如恒隆通过“V.3”战略加码核心项目，通过轻资产方式获取存量项目发展重奢商场。这意味着，后续在同一竞争城市，华润万象生活接场重奢存量项目的难度将会上升。
以杭州为例，恒隆租赁杭州百大集体物业实现面积扩容40%，更大的面积意味着更多的品牌店铺入驻，较大可能会挤压杭州万象城的首店储备，使其在LVMH、开云等的新店指标分配上处于被动。
针对上述挑战，华润万象生活正调整重奢项目的运营策略，更加聚焦高净值客群，发力珠宝腕表、顶奢定制等保值品类，弱化价格敏感型入门款依赖，截留本地高净值客群。
一方面，通过优化奢侈品门店布局、扩大核心品牌营业面积，引入MIU MIU等契合年轻高端客群的个性化品牌，顺应奢侈品消费转型趋势；另一方面，为核心品牌提供装修补贴与租金优惠，推进“更少但更大”的旗舰店战略。
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因此，华润万象生活多年资源积累成为了抵御风险和市场突围的关键。
据了解，华润万象生活重奢项目与LVMH、开云等奢侈品集团深度绑定，强化弹性租金即销售额扣点分成模式。现有情况来看，凭借长期绑定的信任基础，仍能在核心品牌资源分配中占据主动。
如深圳湾万象城与LV、CHANEL等品牌采用“低保底+高分成”模式，销售达标后商场与品牌共享增长红利。但品牌也需承诺一定的销售目标、租期与形象等，且首店或旗舰店需配合商场宣传，参与联合营销。
目前来看，上述举措有效对冲了市场下行压力，对提升客流韧性有显著作用。如深圳湾万象城LV二店、CHANEL首店实现了重奢首店和旗舰店快速绑定，项目出租率维持在97%以上。
该项目也成功集齐六大顶奢Hermès、CHANEL、LV、Dior、Gucci、Prada，成为华润体系内继沈阳万象城后第二座“六边形”重奢万象城。
除优化重奢业态外，加大非重奢业态的品牌组合调整也是重要举措。
华润万象生活对非重奢业态的策略可以概括为——抓住服务体验类、生活方式类、运动户外等细分赛道机会，以品牌组合多元化对冲奢侈品消费下降带来的业绩冲击。
户外方面，天津万象城2025上半年引进Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、mont bell等户外/运动品牌，实现“重奢+生活方式”双轮驱动。
美妆方面，深圳湾万象城引入全国首家LAMER美容坊，提供专属护理间与定制服务，带动周边海蓝之谜专柜及同楼层LaPrairie、Sisley等美妆品牌销售，形成“零售+服务”闭环。
