目前长沙览秀城主力店面积占比仍然接近50%，与专门店相比，租金坪效仍有较大优化空间。
华夏金茂商业REIT交出了上市后的第二份年度答卷。
1月22日，华夏金茂REIT披露2025年第4季度报告，并于3月5日召开2025年第4季度业绩说明会。
报告期内，项目公司实现营业收入2647万元，同比增长15.18%；EBITDA为1644万元，同比增长20.42%，对应EBITDA利润率为62.11%。
对应到基金合并层面，报告期总收入2653万元，EBITDA为1532万元，可供分配金额1496万元，同比增长8.15%，对应的简单年化分派率5.56%，同比提升41个BP，报告期内实际分配金额达到1502万元。
如果把镜头拉长至2025年全年，基金管理人与运营管理机构给出的总结更接近“稳中有进”。
基金经理刘伟杰在业绩会上表示，2025年全年核心经营指标保持稳健，出租率维持高位，营业收入和可供分配金额持续增长。金茂商业副总经理孙戈阳则将长沙金茂览秀城这一年的表现概括为“交出了一份扎实的年度答卷”。
据悉，这只消费基础设施REIT成立于2024年1月31日，同年3月12日在上交所上市，底层资产为长沙览秀城购物中心，募集规模10.68亿元，基金份额4亿份。
将视线投向底层资产，长沙览秀城购物中心是金茂打造REITs平台的首发标杆项目，建筑面积10.27万平方米，可租赁面积6.09万平方米，开业于2016年末。
基金层面
从2025年全年看，华夏金茂商业REIT在基金层面的表现显示增长态势。
报告显示，截至2025年12月31日，全年累计可供分配金额5870.48万元，实际分配金额5758万元，相较于2024年可供分配金额和实际分配金额的4959万元和3576万元均有提升。
项目公司层面，截至2025年末，项目出租率99.20%，较上年末提升0.48个百分点；平均租金92.01元/平方米/月，同比增长0.47%；收缴率99.57%；加权平均剩余租期3.81年。
从租户结构来看，报告期内项目共有租户179个，主力店租赁面积占比50.27%，专门店占比49.73%；主力店平均租金单价31.54元/平方米/月，专门店平均租金单价155.66元/平方米/月。前五大租户租金收入贡献合计占比17.06%。
刘伟杰指出，目前项目整体租售比较低，租金调整潜能未充分释放，后续仍有主力店改专门店的调铺空间。
2025年第四季度租金收入1629.66万元，同比增长6.44%；物业管理费收入601.23万元，同比增长7.66%；广告收入38.93万元，同比增长41.95%；其他收入377.23万元，同比增长108.27%。
季度报告中指出，本期广告收入、其他收入同比增幅超过30%，前者增长主要来自场内新签品牌联动和外部资源开拓并举，后者则与多经点位品质提升、北广场区域和览星街区焕新升级有关。
王竹在说明会中也提到，收入得以高增长的原因一方面来自租金及物业费的稳健提升，另一方面则来自多经收入的系统化提升。通过外广场焕新、主题街区打造及城市级策展，项目有效拓展了场外空间价值与场景营收。
换言之，2025年项目公司营业收入同比增长15%，并不只是因为传统租金收入增加，广告、多经和外摆空间价值也在放大。
