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金茂回购“南京国际广场”股权背后的险资玩家

  来源:观点网 潘玲宣

  自2013年接盘项目,十年之后,中国金茂“包圆”拿下曾经的南京国际广场。

  3月15日晚间,中国金茂发布公告称,其间接全资子公司金茂苏皖和非全资间接子公司嘉兴梁茂,及目标公司南京国际签订股权收购协议。

  据此,金茂苏皖同意收购,而嘉兴梁茂同意出售南京国际37.7464%股权,对价为20.61亿元。

  于公告日,南京国际由中国金茂全资子公司成美投资持有62.2536%股权,剩余股权为嘉兴梁茂持有。交易完成后,南京国际将成为中国金茂间接全资子公司。

  此次交易涉及到的公司南京国际成立于1992年12月,注册资本为17.99亿元。其通过一家持股95.7827%的子公司,从事位于江苏省南京市鼓楼核心商务区的项目,而该项目正是金茂广场,也即曾经的南京国际广场。

  流转为安

  项目的背后也有着一段较为曲折的流转经历。

  1993年南京国际集团购入项目所在地块,当时计划投资40亿元打造45万平方米的南京国际广场,但之后因拆迁土地腾退等问题直至1999年才开始动工。

  项目建设的搁置,无外乎“钱”的问题,40亿元的资金投入计划难以为继之后,经历了近十年的开盘、停工、调整、收购等变动。直至2009年8月获摩根士丹利12.5亿元注资,这才短暂地恢复开发建设工作,并在2010年底终于开始试运营。

  彼时项目定位高端,引入相当一部分国际品牌,但之后不久,随着摩根士丹利的退出,项目再次陷入困境。

  此后直到2013年,南京国际广场由彼时名为方兴地产的中国金茂接手,项目后改名为玄武湖金茂广场,项目定位也由原先主打的高端奢侈品路线调整为轻奢。

  项目一期购物中心更名为南京金茂汇,2015年开业,2021年5月1日又由南京金茂汇焕新升级为南京金茂览秀城,商业建面14万平方米。

  据公开信息,南京项目是金茂商业第一个收购项目,也是第一个换标升级成览秀城的项目。

  其位于南京主轴城中央路最繁华商贸地段——鼓楼区中央路沿街,东侧毗邻玄武湖,远眺紫金山,北临南京站。由内环北线、中央路等多条城市干道环绕,地理位置得天独厚。周边配套国际五星威斯汀酒店、超甲级写字楼、高档住宅御景华府、高级酒店式公寓等。

  一处商业项目,历经南京国际广场、金茂汇、金茂览秀城的三次身份变化。

  但也有分析认为,早期运营失败,除商场设计和自身定位问题,与项目所处南京湖南路商圈的没落有一定关系。

  至于出售原因,中国金茂仅表示,嘉兴梁茂因其自身原因拟出售其持有的相关股权。

  据悉,该项目一期购物中心于2021年焕新升级为金茂览秀城重装开业,结合配套五星级酒店、写字楼,营造社群消费场景,项目经营在新冠疫情后逐步稳定。项目二期将持续开发。

  从最新情况来看,该项目一期包括住宅物业、写字楼、一家大型购物中心及一家酒店,建筑面积共计约22.8万平方米。除部分住宅及写字楼已售外,其余资产均由中国金茂持有并运营。

  项目二期拟建设为超高层综合体,包括普通公寓、豪华公寓、办公楼、酒店等,建筑面积共计约26.2万平方米,预计2026年底竣工。

  据中国金茂2022年中报显示,于2021年6月30日、2022年6月30日,南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率分别为91.6%、87.4%。

  而位于南京玄武湖金茂广场南塔第23层至第35层的南京威斯汀大酒店,于2011年开业,该酒店拥有232间客房。截至2022年6月30日,其平均房价600元,平均入住率54.8%,每间房收益392元。

  南京玄武湖金茂广场项目二期,可销售/出租面积20.3826万平方米。

  此次交易对价约为20.61亿元,根据独立评估机构按照资产基础法对南京国际于2022年8月31日的净资产评估值(即人民币约54.61亿元)厘定,并代表了该净资产评估值的37.7464%。

  截至2022年8月31日,南京国际经审核总资产和净资产,分别为41.18亿元、24.68亿元。截至2022年12月31日,税后利润亏损32.25亿元。

  于本次交易前,南京国际为中国金茂的间接非全资附属公司,其日常经营管理及项目的开发均由金茂主导负责。通过此次交易,南京国际将成为中国金茂的间接全资附属公司,这可确保该项目成功收尾,相关各项事宜顺利完成。

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