来源：观点网 刘子栋
在行业转型背景下，真正的实力体现在维持基本盘稳定与挖掘新增量的能力上。
2025年，华润置地基本面保持稳定，仍然位于行业销售排行榜前4的位置。
全年销售方面，2025年销售收窄至2336亿元；财务表现方面，上半年实现营业收入 949.2亿元，同比增长19.9%，股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%，股东应占核心溢利100亿元。
另一层面，以超过百座购物中心为基石，华润置地的经常性业务继续成为利润核心。资料显示，2025年上半年，经常性业务对利润的占比已超六成。
综合来看，凭借第二曲线、利润规模、产品力体系等优势，华润置地已是当下综合竞争力最强的房企之一。
该钻的牛角尖
2025年，华润置地以行业第四的销售排名，稳住了基本盘。
据华润置地2025年上半年业绩，该公司期内实现签约销售额1103亿元，其中一线城市项目占比达到46%，为历史最高点，超过了2024年的38%；二线城市项目占比有所缩减，但仍录得47%高位；三线城市项目占比则继续被压在低于10%的水平。
最典型的例子是上海——华润置地一向将上海视为“压舱石”和业绩高地，投入了惊人的资源，2023年、2024年都是上海区域拿地金额最高的开发商之一。
2025年，华润置地更是大手笔投入，先是联手越秀地产、中能建斩获新杨思板块地块，又于8月斥资超220亿元联合南房集团收购浦东后滩+黄浦余庆里地块包。
结果是在同一时间段内，华润置地在上海拥有了多个高端项目同步运作。
华润置地拥有显著高于同梯队竞争对手的高端产品占比，也是其“持续聚焦高能级城市”战略的必然结果。在行业深度调整期，该公司坚信核心城市的高净值人群购买力更具韧性，高端产品利润空间也更为丰厚。
因此，重仓一线和强二线城市，几乎成为华润置地的投资纪律。
还是以上海为例子，2025年华润置地在上海市场倾注全力，主要推出外滩瑞府、澐启滨江、翡云悦府三个“10万+”项目，试图在高端市场树立绝对标杆。
其中，翡云悦府是华润置地在上海打造的第一个悦府项目。项目地块为2024年11月联合中能建以及越秀地产，经过202轮鏖战以78.97亿元总价竞得的浦东新杨思地块，地块溢价率40.37%，楼面价7.4万/平方米，刷新新杨思板块的地价纪录。
规划方案显示，项目容积率为2.0，拟建9栋13-17层的高层住宅、12栋4层的叠墅以及1栋19层的保障房。
拿地半年后，翡云悦府随即开展认筹。首开入市的分别是2#、3#、4#以及5#楼，主力户型为120平方米3房和140平方米4房，共计228套，均价10.72万元/平方米。
澐启滨江项目位于上海浦东后滩“九宫格”区域，是华润置地2025年8月份拿下的“浦东后滩+黄浦余庆里地块包”的后滩部分。
项目涉及的两幅地块分拟建9栋25-32层高层住宅，以及11栋16-27层高层住宅，主力户型面积125-510平方米，涵盖大平层及复式叠墅产品。
2025年11月中旬，澐启滨江首开，推出122高层房源，备案均价约13.67万元/平方米，。随后项目在12月中旬加推。
外滩瑞府项目前身为华润置地于2024年11月拿下的虹口内环C080301单元HK191A-03地块，地块总价51.36亿元，成交楼面价9.29万元/平方米，溢价率11.97%。按照规划，项目拟建设4幢24-31层高层住宅以及1幢总高3层的风貌建筑。
外滩瑞府于2025年9月首次推盘，主要推出121、161平方米3-4房，首开过会均价为14.78万元/平方米。
这几个项目的销售情况也都不错。其中，翡云悦府无疑是去年上海豪宅市场标杆，数据显示，该盘全年推盘12次，销售金额录得1123套，揽金160亿元，创下上海楼市多项记录。
澐启滨江在开盘1个月左右亦累计销售了318套，销售金额达66亿元，均价20.8万元/平方米、总价1.05亿元的506平方米顶层复式也卖出去了；外滩瑞府9月份首开和12月加推表现也都良好。
截至年末，华润置地成为上海销售金额前列房企，很大程度上得益于高端项目的集中入市。
当然，上海高端市场并非无边蓝海，总量有限且竞争白热化。2025年下半年，除华润置地外，保利发展、招商蛇口、中海地产等央国企在上海的主要供应几乎全部集中在豪宅板块。当众多顶尖产品同期入市时，高净值客户的注意力自然容易被分散。
比如同处虹口北外滩的华润外滩瑞府和金茂璞元，就是去年不时被拿出来讨论的“竞品”。
资料显示，金茂璞元与外滩瑞府相隔约2公里。项目地块由中国金茂于2025年2月联合庆隆集团以89.64亿元拿下，成交楼面价11.75万元/平方米，溢价率38.2%。
金茂璞元首期房源以备案均价16.6万元/平方米过会，推出99套建面约126平方米-184平方米的房屋。这一价格刷新了虹口宅地单价纪录，也较外滩瑞府项目地块楼面价9.29万元/平方米高出约20%。
尽管拿地较外滩瑞府晚3个月，但金茂璞元入市速度却颇快。2025年8月初，该项目便拿到了首批预售证，于8月9日开启认购，最终认购率达到约175%。
金茂璞元是中国金茂在上海推出的首个璞系产品，主打128-239平方米3-4房产品，首批房源总价在2000万-3000万元水平，目标客群与外滩瑞府接近。
外滩瑞府等到9月份才首开，首批次推盘价格14.8万元/平方米，二批次推盘价格微涨，但都比金茂璞元低了一些。
竞争策略上，双方各有优势，也在互相“较劲”。但同样作为板块内标杆，开价都较周边次新房要高不少。
就整个大市而言，高端客群仍然是目前中国楼市最活跃的一批消费者。
数据显示，2025年的上海楼市仍在分化中行进，全年新房住宅成交45263套，面积约564万平方米，同比减少约19%。但新房均价逆势上涨6.93%，达到81337元/平方米，创下近七年来新高。
与其在更低端的泥潭里竞争，还不如往高端去卷，这可能也是目前比较朴实、直接的经营路径。华润置地上半年财报中，结算毛利率反弹也在印证这个事实。
还是要核心地块
不过，就算聚焦更多高端项目，房企仍然难于避免行业下行带来的影响。
2025年上半年，华润置地整体营收实现同比增长19.9%，但股东应占核心净利润同比下降了6.6%，反映出传统开发业务利润拖累整体盈利表现。
资料显示，2025年上半年，华润置地开发销售业务结算收入744亿元，结算面积321万平方米。
数据来源：企业公告，观点指数整理
在房地产行业的法则中，“土地是财富之母”。上一轮市场热潮时期，房企普遍对未来持乐观预期，土地市场高价地频出。华润置地作为头部央企，为争夺优质资源不可避免参与其中，在一些热点城市获取了楼面价较高的地块。
从拿地端看，华润置地2020-2022年平均每年新获取项目67个，较2017-2019年均值（83个）减少，但平均每年拿地总价增长8.27%，达到1437.1亿元，单体项目拿地金额增长近34%至21.57亿元。
2023年，华润置地以全口径拿地金额1783亿元，权益对价1118亿元购入68宗土地，连续第三年权益拿地金额超过千亿，新增土储计容建筑面积1325万平方米。
2024年拿地力度有所缩减，全年拿地29宗，新增土储计容建筑面积为393.38万平方米，但权益金额仍达到526.47亿元。
这反映出华润置地投资上对城市能级的保持，尽量将资源往一二线城市倾斜，这是个好策略。而且产品还卖出了不错的价格，2025年上半年销售型业务结算均价上升35.5%至23192元/平方米。同期，结算毛利率15.6%，比2024年同期12.4%要高。
数据来源：企业公告，观点指数整理
所以，华润置地2025年对核心城市“绝对核心”地段仍有着执着追求，不惜重金押注核心城市最核心地块。
除上述在上海拿地外，2025年8月，华润置地与招商蛇口联合体经过187轮激烈竞价，以86.4亿元、溢价率34.81%竞得深圳宝安区一线海景宅地，楼面价5.96万元/平方米，刷新板块纪录。
