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华润置地沈阳铁西万象汇改道类REITs

  来源:观点网 钟凯

  11月26日,由华润置地、印力及中国金茂分拆的3只消费基础设施REITs正式获得证监会准予注册的批复,并在深交所注册生效。

  随即,华润置地启动了另一次证券化的探索。

  根据北京产权交易所公告,华润置地(沈阳)有限公司100%股权计划自11月28日至12月25日挂牌转让,底价39.15亿元。此次产权转让事项,已于11月24日获得华润置地有限公司董事会批准。

  观点新媒体查询,标的公司华润置地(沈阳)有限公司开发过的项目包括位于华润铁西中心,后者涵盖住宅、写字楼、商业街及万象汇购物中心等业态。其中,铁西万象汇自2015年开业,是国内代表性的区域型购物中心项目之一。

  而华润置地通过股权转让方式筹备发行资产证券化产品已有先例。

  最大万象汇

  今年4月,华润置地(太原)有限公司100%股权挂牌转让,两个月后以华润太原万象城为基础资产的“中信证券-华润置地消费基础设施资产支持专项计划1期”成功发行,拟募资80亿元,首期43.58亿元。

  基于这样的情况,外界很容易将如今华润置地(沈阳)有限公司的股权转让动态与证券化联系到一起。

  华润置地也向观点新媒体证实,该挂牌转让行为是发行类REITs产品的必要交易安排,后续拟于12月发行以沈阳铁西万象汇为基础资产的类REITs资产证券化产品。

  在华润置地的商业版图中,沈阳市场已开业项目包括沈阳万象城(2011年)、铁西万象汇(2015年)、长白万象汇(2020年)、皇姑万象汇(2022年),以及即将于今年12月开业的三台子万象汇。

  其中铁西万象汇总建筑面积25.57万平方米(含停车场11.22万平方米),几乎是截至今年6月底华润置地在营的最大体量万象汇项目。其他地区的万象汇体量多在8-15万平方米,较大的诸如山东淄博万象汇(25.07万平方米)、烟台万象汇(18.94万平方米)。

  第三方披露数据显示,截至10月上旬,铁西万象汇年内累计销售额同比增幅达38%,日均客流量同比增幅60%,暑期档单日客流突破7.5万人。

  但一个事实却不容忽视:2022年4月,华润置地实际上已经以沈阳铁西万象汇为基础资产完成发行一笔CMBS,募资21亿元,起息日期为2022年4月29日,期限为3+3+3+3+3+3年,利率3.30%。

  在距离上述CMBS发行仅一年半之后,华润置地披露再次计划通过沈阳铁西万象汇发行类REITs的消息,由此便牵引出一系列问题——

  华润为何要中途转战其他证券化市场?类REITs相较于CMBS有何吸引力?以及技术层面如何实现不同产品的转换?

  CMBS亦即商业房地产抵押贷款资产支持证券,观点指数曾在报告中提及,这种融资产品本质上是抵押贷款证券化,能在不让渡项目控制权的情况下改善公司现金流。相比传统的一些经营贷,或者如果不想在失去控制权的情况下引入投资者,CMBS的融资抵押率在50%-60%,最高能做到70%。

  类REITs则是基于资产支持专项计划(ABS),以非公开方式向合格投资者募集资金,通过SPV投资于不动产资产,是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。

  与CMBS最本质的区别在于,类REITs基础资产所有权需进行变更。

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