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来源：观点网 钟凯
11月26日，由华润置地、印力及中国金茂分拆的3只消费基础设施REITs正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。
随即，华润置地启动了另一次证券化的探索。
根据北京产权交易所公告，华润置地（沈阳）有限公司100%股权计划自11月28日至12月25日挂牌转让，底价39.15亿元。此次产权转让事项，已于11月24日获得华润置地有限公司董事会批准。
观点新媒体查询，标的公司华润置地（沈阳）有限公司开发过的项目包括位于华润铁西中心，后者涵盖住宅、写字楼、商业街及万象汇购物中心等业态。其中，铁西万象汇自2015年开业，是国内代表性的区域型购物中心项目之一。
而华润置地通过股权转让方式筹备发行资产证券化产品已有先例。
最大万象汇
今年4月，华润置地（太原）有限公司100%股权挂牌转让，两个月后以华润太原万象城为基础资产的“中信证券-华润置地消费基础设施资产支持专项计划1期”成功发行，拟募资80亿元，首期43.58亿元。
基于这样的情况，外界很容易将如今华润置地（沈阳）有限公司的股权转让动态与证券化联系到一起。
华润置地也向观点新媒体证实，该挂牌转让行为是发行类REITs产品的必要交易安排，后续拟于12月发行以沈阳铁西万象汇为基础资产的类REITs资产证券化产品。
在华润置地的商业版图中，沈阳市场已开业项目包括沈阳万象城（2011年）、铁西万象汇（2015年）、长白万象汇（2020年）、皇姑万象汇（2022年），以及即将于今年12月开业的三台子万象汇。
其中铁西万象汇总建筑面积25.57万平方米（含停车场11.22万平方米），几乎是截至今年6月底华润置地在营的最大体量万象汇项目。其他地区的万象汇体量多在8-15万平方米，较大的诸如山东淄博万象汇（25.07万平方米）、烟台万象汇（18.94万平方米）。
第三方披露数据显示，截至10月上旬，铁西万象汇年内累计销售额同比增幅达38%，日均客流量同比增幅60%，暑期档单日客流突破7.5万人。
但一个事实却不容忽视：2022年4月，华润置地实际上已经以沈阳铁西万象汇为基础资产完成发行一笔CMBS，募资21亿元，起息日期为2022年4月29日，期限为3+3+3+3+3+3年，利率3.30%。
在距离上述CMBS发行仅一年半之后，华润置地披露再次计划通过沈阳铁西万象汇发行类REITs的消息，由此便牵引出一系列问题——
华润为何要中途转战其他证券化市场？类REITs相较于CMBS有何吸引力？以及技术层面如何实现不同产品的转换？
CMBS亦即商业房地产抵押贷款资产支持证券，观点指数曾在报告中提及，这种融资产品本质上是抵押贷款证券化，能在不让渡项目控制权的情况下改善公司现金流。相比传统的一些经营贷，或者如果不想在失去控制权的情况下引入投资者，CMBS的融资抵押率在50%-60%，最高能做到70%。
类REITs则是基于资产支持专项计划（ABS），以非公开方式向合格投资者募集资金，通过SPV投资于不动产资产，是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。
与CMBS最本质的区别在于，类REITs基础资产所有权需进行变更。 共2页 [1] [2] 下一页
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