在去年，静安大悦城全年共引入150余家品牌，其中包含全国首店20家，华东区域首店13家，上海首店23家，全年总调整面积超1.3万平方米。营销活动方面，全年落地56场国际顶流IP快闪活动，其中，全国/大陆首站45家，俨然成为超极IP首发地。
而除了手法上的灵活性，大悦城在建筑形态方面亦不设限。
例如，重庆大悦城顺应自然地貌，依托山坡地形的高差错落，打造出十层退台，充分展现在地特色，营造出别样购物体验；三亚大悦城则在场内布局了水系垂挂，打造立体式雨林瀑布社交花园及近2000平方米的下沉式雨林广场；厦门大悦城充分利用其面向九天湖的优势条件，打造了音乐洋流剧场、天台廊桥等体验区域，标志性的500平方米无边际水面搭配400平方米开放式展演空间，大大增强了项目的游逛性……
立身不断变化的商业市场环境中，面对具有无限可能的年轻世代，大悦城正是以“不设限”为破局之道，回应消费者的需求。
以下为观点新媒体对大悦城控股党委委员、副总经理兼商管中心总经理魏学问先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：大悦城最近对将商业管理中心变为商业事业部，可否介绍一下具体情况？
魏学问：大悦城在发展之初，商业就是单独发展的。
最早是在2006年，当时中粮集团成立了物业投资部，以持有型购物中心为主要战略和产品在发展，后来更名成为中粮置业。
2011年，中粮旗下四个板块业务进行整合，整合之后就叫中粮置地。2014年，中粮置地又把大悦城地产分拆出来单独上市。
虽然是单独上市，但还是以总部职能的方式管理，为了更贴近一线。这个阶段的营业额、持有项目都有大规模的发展。
现阶段整个市场发生了比较大的变化，供应相对饱和。不管哪个业务，大家都在不断做精产品，加强专业性管理。
这个变化，正是“专业的人管专业的事”逻辑。通过对业务条线更强的管理，把产品的打磨、效率的提升、人员的流动、资源的共享等做到更极致。
观点新媒体：后续会有作为一个单独的公司，甚至分拆上市的打算吗？
魏学问：有这个可能性，但现在首先是把业务做好。
观点新媒体：现在一二线城市商业地产发展是否还有更多潜力？怎样看待收并购机会？
魏学问：现在并不是以规模扩张为优先，业态之间的横向联动也比原来机会少一些。持有型发展机会其实越来越少，反而大家都在看几大新城的机会，但地域上的选择可遇不可求。下一步，应该会是一个比较大的并购机会。
实际上，大悦城的收并购基因还是很强的。我们前三个项目都是收购的。
第一个收的是朝阳大悦城，第二个是天津大悦城，第三个是西单大悦城，但西单项目是第一个开出来的。
所以大悦城的逻辑一直是形散而神不散，就是在硬件形态上差异比较大。我们有3个11层的商业，同样也会做4-5层的商业。
观点新媒体：大悦城的商业模式是怎样的？
魏学问：我们的商业模式比较适应多种形态，我们称为时尚的“三位一体”。
首先，我们的消费者是时尚的，目标客群是18到35岁的年轻人；第二，我们的商户是时尚的；第三，操盘手法是时尚的。没有哪个商业开业的时候就说自己是落伍的，但时尚一定是动态的。
我们的购物中心基本上是没有大型主力店，除了超市影院稍微大一点。所以这些店铺排布的时候，对购物中心建筑条件的适应性就比较强，不会因为一个大型主力店导致你的形态必须跟人家配合。
此外，店铺小的时候，更新就更快。因为店铺更新是根据品牌投入的，如果租了上万平米，投入势必非常大，回收周期非常长，一般来说这种锁定的年限也比较长。比较小的店铺合约会比较短，一般是一年到三年。
其实在我们一些优质项目，大部分是以一年为周期的，这样能保证时尚度。不同新项目在开业时候时尚度基本是拉齐的，但在调整和运行过程中，逐渐就拉开差距了。
经营手法上涉及到会员、营销活动，从项目开业时候起，就一直在做各种IP类、泛二次元营销活动展。上海静安大悦城已经是IP领域的头部商业，一些大的IP拥有者，基本上需要提前一年对接次年重要节点的IP展活动。
观点新媒体：人流量决定了客流量？
魏学问：是的，静安大悦城不只是客流增长好，销售和收入表现基本上也跟随得比较紧，同比例往上走，但如果没有产生消费就比较麻烦。
大悦城的时尚不是某一个时点的时尚，是长期的动作，通过不断调整、不断换展，做首发、首展、首秀，以首发经济来保持项目的时尚度。
实际上调成事业部的结构，在资源互通、人员调用等方面会比原来方便，更有利于保持差异化的竞争性。
其实企业发展的战略方向就只有两类，一类是低成本，一类是差异化。大悦城一直是走的差异化路线。
观点新媒体：关于消费者到店并转化为购买力，大悦城是怎样做的？
魏学问：比如上海静安大悦城定位城市爱情地标，当时给摩天轮起名字时有过一些争议。一开始犹豫要不要跟随伦敦眼的名字，称作Shanghai Eye，后来内部征集确定下来叫Sky Ring，天空指环。
作为Shanghai Eye来说，大家可能会觉得就是一个城市地标，跟商业的链接在哪？Sky Ring就和魔都爱情地标结合了，可以衍生出谈恋爱的场景，可能需要买一个戒指，有一个确认关系的场景、求婚的场景等等，能够连接起来。
同样一个摩天轮，有没有后续的商业故事？或者大家谈到的时候有没有投射一些情感或者其他方面？链接商业的底层逻辑后，最后会更容易转化为消费。
当然，这种结合确实不是特别容易，但还是要尽量往这个方向努力。就是一定要“演绎”，把一个内容引进来之后，要想到如何通过全程的营销和演绎与消费者连接起来。
观点新媒体：有观点认为未来国内的商业会向头部集中，您觉得会是这种趋势吗？
魏学问：市场肯定会分化，未来可能主要有两类商业：一类是卡位好，占着好位置的项目，长期用心经营，还是能一直存续；另一种是连锁型。
现在不像之前，只要懂商业、把好的品牌组合放在那里，就能有生意。现在因为供应量大，所以商家在选开发商、运营方的时候，不仅是选品牌组合、左邻右舍，更会考虑后续的经营、推广，包括信息化水平等多方面的能力，以及是否有既往的成熟项目。
双方往往建立起一种战略合作关系，这样可以减少彼此的沟通成本，建立起更强的信任。在协调IP资源、媒体资源方面，有集采优势。
来源：观点网 潘玲宣
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