11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数·2025年度商业地产表现报告》，其中在“商业地产零售业态发展：精耕细作”篇中，观点指数发现，2025上半年，商业地产企业的业绩表现分化显著。
数据来源：企业财报，观点指数整理 备注：九龙仓为内地投资物业收入，其余均为零售物业收入
内资企业方面，商管赛道上华润万象生活成为增长最明显的企业，2025上半年购物中心业务实现收入22.64亿元，同比增长19.8%。增长背后，与华润万象生活的规模优势以及不断推动新项目入市有关。
数据显示，其目前在运营的项目达到125个，且上半年有郑东万象城、顺德万象汇等新项目开业，较好地为业绩增长提供了新动力。
与此同时，非头部商管企业整体承压。已上市的宝龙商业、中骏商管收入近乎零增长或下滑。数据显示，宝龙商业2025上半年零售商业收入为10.49亿元，同比下降2.6%。
至于持有型企业，大部分实现了收入的同比增长。2025上半年龙湖集团实现商业租金收入55亿元，同比增长4.9%。同样录得增长的还有新城控股，期内实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%。
上述企业的共同点在于商业规模较大，且在运营项目保持较高出租率。以新城控股为例，截至2025年6月底，其已实现全国141个城市、205座综合体项目的布局，开业规模达1608.14万平方米，出租率稳定保持在97.81%。
港资企业则喜忧参半，恒隆地产内地零售商业2025上半年整体收入为24.12亿元，与去年同期持平，出租率整体维持在94%。
旗舰商场方面，上海恒隆广场维持98%的高出租率，收入保持稳定，但客户对高端消费渐趋谨慎，导致租户销售额下滑8%；上海港汇恒隆广场的收入和租户销售额则分别上升1%及10%。
相比之下，太古地产中国内地零售物业租金收入同比上升2%至22.72亿港元，应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升1%。
这主要得益于旗下商场大部分在市场考验下表现平稳，其中北京三里屯太古里零售销售额、租金收入总额分别上升7%、5%。但也有项目出现下滑，广州太古汇零售销售额、租金收入总额分别下跌2%、1%，后续仍需通过品牌优化和运营提升拉动业绩增长。
从上述业绩表现可以看出，当前市场环境下，企业的结构性分化正在加剧。部分企业能凭借丰富的品牌资源、精细化运营能力和全国化布局，在市场疲软下实现业绩增长。
但也有不少企业依然面临挑战，业绩停滞或下滑。除市场环境影响外，也反映出企业在品牌号召力、运营效率和抗风险能力上的短板。
业务发展上，寻找存量发展机遇成为企业的发展重点。如华润万象生活、碧桂园文商旅、龙湖集团、爱琴海商业等企业纷纷通过轻资产模式扩大版图。
华润万象生活表示，将在重点城市寻找优质存量改造项目，通过精准调改实现低效资产快速转化。期内，上海C.P静安调改成效显著，焕新后零售额同比增长49.6%，租金同比增长27.9%，成为静安寺商圈年轻力消费的新载体。
此外，聚焦现有资产的优化与价值挖掘也是重要方向。恒隆公布的“恒隆V.3”策略，就侧重在现有项目所在地拓展业务，精选现有项目再投资。进一步来看，即通过小投资，轻重结合的资产模式，与集团现有的优势项目进行资产整合，从而提升现有项目的市场竞争力和创收能力。
期内，恒隆通过合作方式与杭州百大集团签署协议，租赁后者持有的杭州百货大楼物业，进一步提升即将开业的杭州恒隆广场的区域市场竞争力。
据了解，上述合作项目所需的施工与翻新规模较小，预计能在更短的时间内为资本回报及资产回报带来显著效益，同时经营风险也更为可控。
随着商业竞争进入白热化阶段，项目的竞争维度从单纯的区位和品牌，全面升级为内容创造、独特体验和精细运营的多维比拼，不同类型和能级的商业项目，需采取符合自身定位与目标客群的提升之法。
高端项目方面，上海恒隆广场、北京SKP、太古汇/太古里、万象城系列项目，策略核心在于巩固“首店经济”与“旗舰店经济”的绝对领导地位。
以太古为例，其旗下太古系列项目以零售业态为主，时装及配饰、珠宝及钟表为代表的租户面积占比近五成，其中不乏知名奢侈品牌的旗舰店等，该品类门店的提升影响着业绩表现，是调改的重点。
期内，成都太古里就推动了重点品牌蒂芙尼旗舰店、NB Grey R形象店等的升级。同类型项目北京SKP、深圳万象城也采取相似做法，前者完成TIFFANY&CO.和PRADA精品店的焕新，后者实现Tiffany&Co.的门店焕新。
2025年7月完成焕新启幕的Tiffany&Co.深圳万象城精品店，拥有该品牌全球首个以法夫赖尔玻璃为灵感打造的大规模外立面，面积达450平方米，并设有多个特色区域。
高端项目的护城河在于其无法被轻易复制的品牌组合，频繁进行品牌焕新的目的是通过稀缺、独家的品牌资源构建壁垒，为高净值会员提供独家产品和体验，从而最大化单客价值。
中端项目方面，主要通过主力店升级、空间改造和业态重组，提升区域市场的竞争力。以领展内地零售项目为例，其主力业态为餐饮和零售业态，相比高端项目，餐饮业态租金所占比重更大。业绩提升需求之下，这部分业态也成为了升级调整的重点。
广州天河领展广场作为领展旗下最新的改造项目，期内围绕餐饮和休闲业态，打造了“平川好味”美食空间和“平川夜巷”户外街区，精准切入“夜经济”和“轻社交”场景，并建设人宠共享空间。
相关数据显示，该项目2024-2025年间新增的超15个重点品牌年度销售创新高，超30个品牌年度销售增长30%。
龙湖旗下重庆北城天街也对原远东百货区域进行整体改造，升级成北城天街B馆，引入超100家头部品牌，打造户外运动首店矩阵、时装旗舰店集群及沉浸式社交餐饮空间。五一期间，焕新归来的北城天街B馆5天营业额达6600万元，日均吸引超20万人打卡。
相同商业策略下，龙湖成都西宸天街的天街里主题街区也于年初改造完成，作为龙湖商业打造的户外主题街区，引入包括休闲轻餐、咖啡饮品、Bistro餐酒吧等潮流业态品牌。
区别于高端项目，中端项目的成功关键在于深耕大众消费需求。相比于追求高量级品牌，实际上更需要引入符合周边居民消费习惯的业态和品牌，如优质超市、亲子娱乐、特色餐饮等，通过“一店一策”优化体验，增强客户黏性。
来源：观点指数 冯彩云
