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在五单消费REIT中，前五租户收入占比变动情况最大的是华安百联消费REIT的底层资产上海又一城。2025年Q1，前五户租金收入为337.24万元，第一名的租金收入仅占6.35%，为101.36万元；而2025年Q2，前五户租金收入提升至为794.77万元，第一名的租金收入占比提升至了28.9%，为584.33万元。
对于这一变化，华安百联消费REIT财报中虽未直接披露原因，但在Q2中有提及“存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况”，该客户为上海百联又一城商管公司，或存在关联方承租放量情况。
其中，租户集中度较低的是成都大悦城，单一租户占比均未超过5%，前五名租户的租金收入占比总计7.03%，不超过10%。
运营力考验
在“运营为王”的时代里，商业讲究的不再是规模，而是精细化运营下的持续生命力。
具体来看，上半年各大底层资产在品牌组合调整、空间场景优化方面采取了哪些举措，以及在各类营销活动推动下，其在客流吸引与消费转化上取得了怎样的成果。
尽管定位有所差异，但5大消费REITs的底层资产在首店引进动作上存在一定的共性。
上半年，成都大悦城引入29家不同层级的知名首店，覆盖零售、餐饮、体验等多元业态，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮扬菜）、瓷野（赣菜）、栀木小馆（贵州菜）、阿嬷手作、裕莲茶楼、达美乐等品牌。
同期，青岛万象城累计新开店铺60家，其中14家为山东首店，包括零售品牌HOURGLASS、Songmont、GROTTO、大人糖等；4家为青岛首店，如巴奴毛肚火锅、梨花甄选青岛等。杭州西溪印象城则在上半年着重打造B座百万餐饮矩阵，引入了一绪寿喜烧杭州直营店、西朗牛排、魏斯理汉堡城市首店。
然而，品牌引进仅是第一步，关键在于以持续营销带动商场人流后，推动流量变销量、留存核心客群，最终提升租金收益，达成品牌与商场的共赢。
营销活动上，华夏金茂商业REIT底层资产长沙览秀城，上半年紧抓“运动”潮流趋势，联动运动户外品牌落地“桃花岭徒步活动”、“梅溪湖环岛亲子欢乐跑”、“李宁欢乐彩虹跑”等主题活动。
青岛万象城则更注重在空间运营内容上创新，如新春季推出特别企划，落地大型“星愿”艺术主题装置及“蛇来运转”游园会；开业十周年庆之际，落地“拾光游园”大型户外主题街区，引入Peet's Coffee、快看漫画谷店等城市首进品牌快闪，实现话题热度传播。
成果转化上，2025年上半年，青岛万象城客流量创新高，同比增幅12.9%，会员人数提升至160万人，同比增长21.3%；杭州西溪印象城客流量1117万人次，同比增长6.16%，销售额（不含汽车销售额）22.55亿元，同比增长17.78%；上海又一城客流量1177万人次，项目会员数量达63.19万人。
换个角度看，REITs底层资产虽凭借亮眼的客流与销售额数据脱颖而出，但本质是在严格上市标准下被筛选与打磨的结果。
例如中海佛山映月湖环宇城，6月26日申报，7月15日深交所发布审核问询，而审核问询的内容主要针对项目合规性、项目运营情况、项目估值和现金流预测。
关于项目合规性问题中就提及，项目公司与华兴银行深圳分行贷款协议关于抵押担保的约定是否违反REITs资产权属清晰的基本要求；项目运营问题，主要关注主力店租金剧烈波动、专门店增速放缓等情况；而项目估值与现金流问题就涉及到租金收入预测的合理性。
正是购物中心REITs对底层资产的严格要求，5单购物中心消费REITs预计的年化现金流分派率在3%-5%之间，其中华安百联消费REIT的年化分派率最高，为4.28%。去年年底，5单REITs的年化分派率在4%-6%之间。
来源：观点网 徐颖珊 共2页 上一页 [1] [2]
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