写字楼端，三大产品线覆盖不同层级需求：招商局中心作为顶级超高层地标写字楼，落位一二线城市核心CBD，吸引大型企业总部入驻；招商局广场定位区域标杆甲级写字楼，布局产业集聚片区，兼顾生态办公与产业协同；招商局大厦坐落于城市成熟商务核心，主打高效实用办公空间，适配各类商务企业需求。
商业资产成色
从国内已申报的商业不动产REITs产品来看，“区位条件、运营表现”是监管层与投资者关注的两大核心维度。
目前获通过的4单商业不动产REITs，均满足“建成并稳定运营满三年以上”的硬性条件，且均坐落于一二线城市核心优质地段，背后均有业内龙头企业作为原始权益人，整体出租率普遍达到95%以上，运营成熟度较高。
招商蛇口此次申报选取的两大底层资产，较为契合上述核心要求，且资产成色突出。深圳太子广场（办公业态）与昆山招商花园城（商业零售业态）分别位于珠三角、长三角两大核心经济圈且业态互补，具备优质REITs资产的核心特质。
其中，深圳太子广场于2020年正式投入运营，项目包含地上6至29层、31至41层的办公区域（合计建筑面积63738.27平方米），以及地下1至3层的472个地下车位。
作为招商蛇口在珠三角核心城市的核心写字楼资产，该项目具备区位稀缺、运营成熟、配置价值突出等优势，地处双地铁枢纽上盖，无缝衔接汇港购物中心，属于招商蛇口写字楼资产中的优质核心标的。
市场数据显示，2026年深圳太子广场市场租赁价格约145-176元/㎡/月，处于南山蛇口片区高端甲级写字楼租金区间，与周边招商局广场120-180元/㎡/月水平基本持平。
在2025年深圳甲级写字楼市场整体空置率接近30%的背景下，深圳太子广场凭借优越的区位与优质运营品质，出租率稳定在85%以上。
昆山招商花园城则于2015年正式开业，项目包含地下1至地上5层的商业区域（合计建筑面积118459.18平方米）、地下1至2层的地下车库（合计建筑面积60066.35平方米），以及地下1至2层的地下设备用房（合计建筑面积5154.24平方米）。
该项目是招商商管体系内业绩表现突出的花园城标杆项目，2024年完成调改面积超2.6万平方米，新增75家入驻品牌，全年客流量突破1300万人次，销售额逾13亿元，出租率稳居95%以上，家庭客群占比超50%，客群粘性强，现金流稳定性突出。
值得一提的是，该项目拥有区域市场内颇具竞争力的快时尚和零售品牌矩阵，是目前昆山为数不多同时引入UR、H&M、优衣库和MUJI四大主流快消品牌的商业项目。此外，餐饮业态品类也较为齐全，亲子业态品牌数量在昆山商业市场中处于领先地位。
商业客认为，招商蛇口以这两个现金流稳定、资产质量优良的项目作为申报切入点，有望赢得投资者信心，为REITs成功发行铺平道路。
而若后续进展顺利成功发行，招商蛇口旗下其他优质商业板块项目也有望纳入REITs扩募储备资产池，持续释放存量资产价值，进一步巩固其在REITs领域的综合优势。
来源；观点网 冯彩云
