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更为重要的是，项目周边3公里范围内无竞品。甚至，映月湖片区在可预见的未来，也不会新增同类购物中心，面临的竞争风险相对较低。
这些核心优势共同构筑了映月湖环宇城的区位护城河，成为其长期价值与稳健收益的核心保障。根据测算，中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别达4.00%（年化）、4.21%。
事实上，在此次上市前，基金发售阶段就已获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，基金比例配售前认购金额累计近1600亿元。
中海商业全业态与生态协同，可扩募资产池丰富
我们知道，投资者参与基础设施公募REITs投资，其收益主要来源于底层资产的经营收益以及因二级市场价格变化带来的价差收益。
也因此，中海商业REIT的更大一个优势，是背靠央企中海发展。其背后拥有的庞大待注入资产，很大程度上决定了基金未来收益空间。
中海发展拥有46年的房地产开发与不动产运营管理的经验，是商业资产管理领域的领先者。
资料显示，目前，中海商业在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态，形成了以“全业态专业化运营”和“生态协同价值围合”为核心的双重竞争优势。
得益于近几年在商业地产领域的持续发力，中海发展商业运营业务表现不俗。
2025年上半年，中海发展商业物业收入为35.4亿元，其中写字楼收入为17亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他商业物业收入为5.1亿元，持续为公司贡献利润。
特别在购物中心领域，该公司已经成功打造了“3+3产品矩阵”，包括3条标准产品线——城市级一站式购物中心“环宇城”、精致商务型购物中心“环宇荟”、精品社区生活中心“环宇坊”，以及3条非标产品线——“里、巷、集”系列。
今年年中业绩会上，中海发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林就表示，上半年公司聚焦商业战略，围绕三核目标：核心城市、核心区位、核心资产，积极主动推动两项经营策略落地，一是积极推进资产优化工作，二是有计划地推动部分重点项目改造更新，比如北京环宇荟项目，改造后租金增长32%。
据了解，除了映月湖环宇城，中海商业发展还管理了佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等合计40个消费类基础设施项目（含在建、待建及轻资产项目），管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈重点核心城市。
这说明，中海具备丰富的可扩募资产。
目前，中海商业旗下可扩募资产规模超350万平方米，且基本布局一线及新一线核心区域，其中重点扩募资产数量15个，总建筑面积为187万平方米，超过拟首发资产规模的12倍。
这些资产，无不为为后期基金的扩募，提供了足够厚的项目储备池。
可以预见的是，依托丰富的可扩募资产储备，中海未来还将通过扩募机制持续注入成熟资产，不断做强REITs平台，增强可持续发展能力。
同时，借助REITs工具，中海不仅可盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发，形成正向循环，推动企业迈向高质量发展。
来源：乐居财经 李奕和 共2页 上一页 [1] [2]
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