他坦言：“香港法院与市场参与方倾向通过更规范的跨境方案或清盘程序出清存量风险，以求效率与公平，契合中央‘防止海啸式冲击、但加速无效主体出清’的大方向。”
经营漩涡
华南城自2002年创立以来，凭借“产业原料大集散地+商贸物流园”模式迅速崛起。深圳华南城项目作为其代表，曾被列为深圳市政府的“重点物流项目”和“绿色通道项目”。业内将这种商业模式称为“华南城模式”。
华南城于2009年成功在香港主板上市，凭借募资加速了其在全国范围内的扩展。
回看近些年的经营数据，尽管获得深圳国资入股与资金支持，华南城近年的经营表现依旧未能走出低谷。
2024财年财报显示，华南城业绩回升乏力，现金储备占比持续走低，叠加债务高企与市场回款承压，其违约风险正逐步浮出水面。
2024财年，华南城来自物业销售的收入达到29.95亿港元，占总收入的73%。虽然管理层推动“商贸物流+”转型，但收入结构依然严重依赖物业销售，尤其是住宅销售。
具体来看，期内物业销售收入实现同比增长18.7%，主要得益于此前热销项目的集中交付。然而，随着存量项目的逐渐消化，未来销售增速将承压，持续增长的动力不足。
除物业销售外，持续性收入同样是华南城的重要收入来源，期内录得10.88亿港元，同比增长10.3%。其中，物业租赁收入为5.431亿港元，同比下滑10.9%，主要受租赁需求下降影响。
其他持续性收入增加3.0%至5.45亿港元，但物流及仓储业务受第三方需求减少影响，收入降至1.23亿港元；相对而言，奥特莱斯业务则录得增长，达到3.26亿港元。
在“商贸物流”战略下，华南城自持资产规模庞大，投资物业、厂房及设备占非流动资产比例高达87.04%。然而，受商办市场承压和租赁需求下滑影响，公司于期内对投资物业公允价值计提亏损约24.83亿港元。
这种重资产自持模式，在市场回报率下降的背景下，反而放大了企业经营风险。而大股东的资产接盘，一定程度上缓解了自持物业带来的经营臃肿。
自2022年5月特区建发入股后，华南城启动资产接盘计划，资产净值已然由2021财年的412.96亿港元下降至本期266.07亿港元，降幅达35.57%。
除了市场层面的压力，华南城最大的痛点来自中短期的流动性困局。
财报数据显示，2024财年末，华南城计息债务为302.2亿港元，其中约192.04亿港元以物业、土地及银行存款等作抵押，账面总值501.23亿港元。
然而，公司流动负债已超流动资产28.48亿港元，即期计息债务达182.41亿港元，而现金及银行存款仅7.177亿港元，其中受限现金占比接近94%。期内该司的现金占总资产比例降至0.819%，创历史新低。
这一年，华南城还录得自上市以来最大亏损——89.76亿港元，主要原因包括存货减值拨备增加、递延税资产拨回、资本化利息减少导致融资成本增加，以及投资物业公允价值亏损。
随着来自股东的驰援“刹车”及在建物业的资本化利息减少，华南城融资成本持续增高，2024财年融资成本较上年增加140.3%，至15.22亿港元，成为压垮利润的重要因素之一。
谈到港股内房企业频发的清盘案件，黄立冲指出，离岸融资渠道紧缩、新房销售承压以及资产处置难度加大，使得不少开发商即便经过多轮谈判，仍难提出同时兼具“现金覆盖+抵押担保+明确时间表”的可行方案，谈判最终被迫走向司法端口。
他认为：“资本市场的短期冲击在于，又一大型存量风险落地，强化了市场对‘无效重组—司法出清’路径的预期。冗长的不确定性被切断后，清盘人统一盘点与处置将有助于厘清资产质量与偿付顺序，减少折价，但个案回收率分化将加剧，抵押物与优先条款的定价权将进一步上行。”
对于特区建发而言，入主华南城是一笔不划算的投资。
彼时，深圳国资入股消息公布后，华南城股价一度升至1.12港元/股，但随后长期下滑，至2024年停牌前仅剩0.107港元/股，较入股认购价0.57港元/股下跌逾81%。
特区建发投入的19.1亿港元配发价，如今已大幅高于华南城当前12.24亿港元的总市值。
来源：华夏时报 记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道
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