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对于未来的轻资产扩张，新城管理层透露，长期来看可能更倾向参与小股操盘，投资10—20%的股份，共同开发，同股同权。“从职业管理人和业务方利益驱动性角度来讲是更合适的，我们看到市场上大部分资金方，业主方有这方面的需求。”
王晓松指，目前有很多好的项目要有小的资金的投入，有的时候投入几千万的装修改造费用，可以谈到一个非常不错的条件，这样比去拿五个八个纯轻资产的项目回报会更高，而且类似这样的项目成长性和天花板会更高。
2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。
投资者会上，新城控股管理层重点提及搭建资管平台。
观点新媒体获悉，3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。当中提及，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
“这样从投融建管退能够形成一个闭环，我相信资金还是会想不动产这方面来流入的。”公司管理层表示，发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的广场都能够满足，目前正在积极沟通，希望尽快把REITs这件事情做成。
王晓松提及，其实之前是靠发债来支撑目前的规模，一直是属于小马拉大车的状态。“这两年突然之间让你减肥，减脂，但在减肥过程中也要增肌，不然也会饿得面黄肌瘦，不健康。”
他相信，不管是第三支箭定增，还是REITs放开，可以从这个方面彻底改变目前整个公司的运营状态和目前小马拉大车的状态，会让未来公司运营更加稳健。
融资来源
吾悦广场确实是新城渡过这一个“寒冬”的棉袄。正如王晓松所言，新城近200座吾悦广场，其中65%位于一二线及优质三线城市，这些广场一方面每年能带来稳定的经营性现金流，另一方面可为公司融资性现金流带来帮助。
2022年在监管支持下，新城先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据及20亿元2022年度第三期中期票据。同时完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。期末，该公司整体平均融资成本6.52%，同比下降5BP。
值得关注到的是，持有大量吾悦广场的新城能够通过经营性物业贷盘活资产。据管理层介绍，2022年新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充。
数据显示，截至2022年末，新城控股的有息负债712.70亿元，同比压降185.97亿元；公司合联营权益有息负债降至60.62亿元。在有息负债构成中，38%为开发贷、25%为经营性物业贷、16%为美元债、7%为中票和PPN、6%为商业CMBS、4%为信托、3%为境内公司债、1%为尾款ABS。
管理层介绍，新城吾悦广场融资余额约为260亿元，但整个吾悦广场资产接近1200亿元，吾悦广场从三个方面可以进一步提升融资资源。一方面，部分资产可以进一步提高抵押率；其次，有近50座广场没有融资，可以形成融资增量；另外，有部分吾悦广场虽然没有开业但是已经投入了大部分成本投入，随着开业增加也会有所新增。
“所以我们根据今年一季度的融资完成情况，预计按照当前现行的融资抵押情况下，整个融资余额可以达到700亿元，产生400多亿的增量。”
截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。
另外，今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目。
管理层回应，定增计划已经在3月13日通过董事会审议，3月29日通过股东大会审议，会以最快的速度上报到交易所，申请注册。
来源：观点网 陈玲 共2页 上一页 [1] [2]
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