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“量”方面。从近几年的季节情况来看，中海地产往往在Q3是一个结转创收的小低谷期，相对而言而二季度和四季度往往是结转的高峰期。不过即使是这样，也不能掩盖中海近年在竣工结转方面的“异常”。
相较于2020、2021年，今年一季度与往年基本稳步提升的情况系，而季度的结转开始下滑，如果说Q2受到疫情影响较多的话，疫情已基本得到有效控制的Q3相较于往年呈现出大幅下滑就解释不通了。
考虑到中海近几年的销售是是在持续增长的，交付量下降的背后大概率有延期交付的情况。而保交付在今年成为了购房人非常看重的企业信用之一。
“价”方面。近年来，中海结转的利润率呈现趋势性下滑，Wind数据显示，其净利润率从2020年的25.5%下滑至2022Q2的16.86%，两年间下滑接近10个百分点之多。而Q3的扣除公允价值变动及汇兑损益的经营利润率仅为10.27%的水平，可以预计中海全年的利润率或将在半年报基础上再度下滑，对全年业绩形成压制。
实际上在房地产行业利润率普遍下滑的情况下，中海地产也不能例外。
梳理主流百强房企（包括未发布半年报的房企）的半年报数据，16.86%的净利润率水平处于前10%行列，远超行业平均利润率水平，诸如万科（8.7%）、越秀（8.2%）、新城（7.8%）、绿城（7.5%）。旭辉（6.4%）等。
值得一提的是，中海的“超额”利润率从公司的土地价格和销售价格来看，也难以为继。
从2018年至2022年，中海尽管聚焦在一二线城市，但其销售均价并没有明显的上涨，基本在20000元/平米均价上下徘徊。与此同时，其拿地均价则出现了明显的上涨，从2018年的8181元/平米增长至2022H1的14835元/平米，增幅达到81%，同期销售均价只有17%。
地价与售价之间的剪刀差被压缩，加上建设安装及人工成本的增长，中海地产的利润率趋势性下滑也就是符合逻辑。此外，从过去几年的走势看，我们可以预计未来几年中海的利润率大概率将继续缩减，或趋于目前行业平局的7%左右的水平。
而在这之前，中海的业绩或面临比较大的压力和波动。
来源：新浪财经上市公司研究院 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 中海地产 |
