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中海地产南昌地王项目频触红线:写字楼违规商改住 住宅“偷面积”

  中海地产今年继续集中火力四处“攻城略地”连夺“地王”之称。近日,中海地产2016年在南昌折桂“地王”的项目在收房阶段却遭遇大规模维权。

  步入2020年以来,中国海外发展有限公司(00688.HK,以下简称“中海地产”)接连在北京、哈尔滨、银川等城市拿下单价或总价“地王”。其中8月3日,中海地产以总价79亿、溢价率23.4%拿下北京一宗地块,成为北京年内成交总价最高地块。

  2019年,中海地产亦是大手笔拿地,取得多块“地王”项目,共新增总地价1485.2亿,权益地价人民币1133.6亿。同时,拿地成本也显著增加,根据中国指数研究院最新数据显示,2019年中海地产拿地均价同比上升45%至12718.33元/平。

  高昂的拿地成本,再叠加各地针对地产项目的限价因素,无疑会挤压某些项目盈利空间。2019年中海地产毛利率同比下滑4个百分点至33.66%,据今年半年报,公司毛利率继续下跌至30.59%。

  为了赚取利润,中海地产2016年的南昌“地王”项目即“中海寰宇天下”便因写字楼项目违规“商改住”并进行虚假宣传,以及住宅项目“偷面积”、装修质价不符等嫌疑,陷入重重维权风波之中。

  写字楼项目“变身”公寓 私改规划虚假宣传

  2020年8月1日,本该是南昌中海寰宇天下300多户业主欢欣收房之日,谁曾想却走上了维权之路。

  该项目16-19号楼这四栋的业主们发现所购买的精装Loft公寓有“猫腻”——房屋用途性质在购房时被告知是公寓,可接房时却发现变更为写字楼。

*定金收据,图为受访者提供

  从业主提供的认购协议、定金收据、宣传资料等来看,所有资料明确显示该项目均以“公寓”的名义对外宣传和出售,并不存在任何有关“写字楼”描述。

  而记者就受访者所提供的商品房预售许可证发现,该项目上述四栋楼的房屋用途性质则均为写字楼,合同中的规划用途亦是如此。

*18号楼预售许可证,图为受访者提供

  当记者询问业主赵勇(化名)是否注意到预售许可证和合同上的写字楼字样时,赵勇回忆道,当初也有业主提出质疑,但是中海寰宇天下置业顾问称“你不要管那么多,写字楼就是公寓,你签就好了,我们是中海”。

  不过,和置业顾问“信誓旦旦”的承诺相悖的是,写字楼并不会因为开发商是中海地产而变身为合法合规的公寓。

  8月10日,南昌市东湖区市场监督管理局就业主投诉给予了明确回复:南昌中海寰宇天下将规划用途为写字楼,功能为办公用房的商品房,对外以精装Loft公寓名义进行销售宣传的行为属于虚假宣传,拟对开发商上述行为立案调查。

  既然规划用途为写字楼,中海寰宇天下怎么进行“商改住”的?购买此类房子对业主将产生什么影响?

  公开资料显示,所谓“商改住”,也就是开发商将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。该类房子与住宅存在颇多差异,包括产权年限、物业费、管理费、转让契税等,并且“商改住”无法就近入学和解决落户。

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