您所在的位置:红商网 >> 好公司频道 >> 正文
世茂,“三好学生”何以陷入债务纠纷?

  除了宏观环境收紧的共性外因,并购失误和城市布局不当是世茂陷入流动性困境的内因

  2022年,地产行业的流动性危机继续蔓延,“三好学生”世茂集团(0813.HK)也未能幸免。

  1月6日,中诚信托称世茂集团旗下公司未能按时向自己支付3.02亿元到期债务,构成实质性违约。

  此消息引发世茂集团股价连续两日下跌,从5.24港元/股跌至4.70港元/股,跌幅10%,市值跌去近21亿港元。

  闽系房企的代表世茂集团成立于1989年,旗下有两家上市公司,世茂股份(600823.SH)和世茂服务(0873.HK),前者主营商业地产开发和经营,后者从事物业服务。

  据中指研究院数据,世茂集团2021年全年销售额为2699亿元,位列中国房企15强。在中国房地产业协会发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》中,世茂集团位列第九。

  中诚信托是中国人民保险集团公司旗下的信托公司,截至2020年末,受托管理信托资产规模2077.29亿元。

  2020年8月监管层推出三道红线政策后(资产负债率小于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1),是否撞线、撞线几条,成了衡量房企的尺子。2021年年中,世茂集团资产负债率68.0%、净负债率50.9%、现金短债比1.19,是为数不多三线全绿的“三好学生”,为何半年之后就陷入流动性困境?

  1月6日,中诚信托向投资人发布临时公告称,截至2021年12月25日,世茂建设(世茂集团旗下公司)参股公司及世茂旗下项目公司(佛山德茂房地产开发有限公司)3.02亿元到期的变现备付金(为世茂方应支付中诚信托的款项,信托产品到期后用于给投资人兑付)违约,触发全部剩余债务提前到期,截至1月6日,到期未偿还总金额为6.45亿元。

  世茂建设在1月7日的公告中证实,在中诚信托2021年12月27日催告后,3.02亿元债务已偿还1.47亿元,尚余1.55亿元未偿还。另有4.9亿元债务应于3月偿还,目前需偿还的总金额为6.45亿元。

  但世茂建设否认违约,指出公司尚未有公开市场的债务违约,中诚信托事件不会触发公开市场债务的加速清偿。

  世茂股份公告称,将于1月17日兑付到期的本金为19亿元的公司债券。

  一位要求匿名的世茂集团人士认为, 3.02亿元变现备付金虽未按时存到监管账户,但该笔款项面向投资人的兑付时间为2022年3月。目前纠纷双方为中诚信托和世茂方,不涉及投资人,所以并非实质性违约。

  该人士分析,行业大环境不好,各家公司都要提高资金效率,这应是世茂方未按时将资金存入监管账户的原因。

  对于中诚信托主张加速到期的4.9亿元债务,世茂建设在公告中仍表示该笔款项应于3月偿还。

  但一位信托行业从业者告诉《财经》记者,资产端和资金端违约情形不是一一对应的。也就是说,衡量世茂方是否违约,要看其是否遵守与中诚信托的协议,与投资人的产品到期日并无联系。正常情况下,世茂方也不应该知道投资人的产品到期日。

  据这位从业者介绍,信托合同一般会做如下约定:债务人到期未还款,若不能与债权人协商一致,剩余债务将加速到期,以增强合同的约束力。

  《财经》记者致电中诚信托询问款项加速到期的详细依据,截至发稿,中诚信托未作回复。

  《财经》记者获悉,中诚信托正致力于追回自销产品的款项。除自销产品外,中诚信托还帮世茂方发行了25亿元的信托产品,由招商银行代销。

  世茂建设在公告中透露,目前作为主要还款来源的项目仍在陆续销售,持续归集资金以备还款。

  不管世茂是否实质违约,与债权人闹出如此大的风波,都说明世茂的流动性出现了很大问题。之所以如此,除了房地产宏观环境收紧这个共性的外因,也有世茂并购策略和地域布局失误的内因。

  2021年,房地产市场下行,开发商融资环境严峻,住房按揭贷款紧缩,购房者对楼市丧失信心。供给端和需求端都承受前所未有的压力,房企的日子不好过。

  2021年11月的投资者会议上,世茂集团董事会副主席许世坛透露,目前金融机构对房企信心不足,公司还有50亿元-60亿元的发债额度,但就是发不出去。

  许世坛称,公司2021年的销售目标是3300亿元,这要求9-12月的销售额在300亿元/月,但目前这几个月销售水平仅为200亿元/月,预计全年总销售额为2900亿元。

  据中指研究院数据,世茂集团2021年全年销售额为2699亿元,目标完成率为82%。

  多位业内人士认为,宏观环境艰难之外,世茂集团2018年以来在收并购市场大展拳脚,但其收购的一些资产包情况复杂,变现困难,是导致其陷入困局的一个重要原因。

  2018年(左)和2019年(右)重点房企收并购交易金额排行榜。图片来源:中指研究院

  据中指研究院统计,2018年起,世茂集团开始在收并购排行榜上拥有一席之地。2019年,世茂集团紧跟融创,窜升至第二位。世茂自此在业界拥有了“并购王”的名号。

  世茂集团有两笔业界闻名的收购,一笔是2019年泰禾危机时将其部分优质项目收入囊中;另一笔是2020年初宣布与危机中的福晟合作。

  但项目收购后的变现之路却不太顺利。

2页 [1] [2] 下一页 

搜索更多: 世茂

研究报告、榜单收录、高管收录、品牌收录、企业通稿、行业会务