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少数股东权益占比过半
招商蛇口引进永续债始于2017年。
彼时，曾经位于“招保万金”之首的招商蛇口刚刚跻身千亿房企行列。在当年前11个月实现合同销售额1020.6亿元后，招商蛇口虽未将规模扩张放在嘴边，却一直用实际行动表明其对规模的重视，例如不断增加的融资渠道和融资金额。
在成为千亿房企不到一个月时间，招商蛇口初次试水永续债，与华润深国投信托签订了永续债权投资合同，根据合同条款及条件，华润深国投信托提供总金额不超过40亿元投资本金。
但这无法支撑起招商蛇口的规模野心。两个月内，招商蛇口融资手段频出，先是设立一支16亿海外地产基金盘活写字楼物业资产，紧接着与中国建设银行共同推出200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”，后再与联手平安银行设立100.075亿元基金，为旗下一二线项目输血。
这些融资渠道都有一个共同点：不增加企业“负债”，却分走了企业的大笔利润。
招商蛇口和基金、信托等方面的合作还在继续。例如，2019年，招商蛇口青岛项目募集增资，将49%股权转让给了平安旗下的深圳市创峰企业管理有限公司；2020年，招商蛇口多次以增资形式转让西安、无锡等地项目的部分股权，接盘者中有华润信托、招商证券。
进入2021年，招商蛇口再次为南宁邕宁项目、扬州威盛置业、南通项目等公司“招商引资”。
众联智询副总裁蒋凯表示，基金的钱也是通过募资筹集，是有成本的，一般情况下基金参股需要有稳定的回报作为支撑。真的股权投资的话是同股同权，盈亏自担；明股实债会有退出期，约定固定收益，而且会有抵押物作为增信措施，但后者一般都是抽屉协议，从监管层面来讲，明股实债是不被允许的。
拿其与平安银行创立的百亿基金举例。虽然招商蛇口以30.075亿元撬动了平安银行认缴出资的70亿元，但最后也需按出资比例进行利益分配，并且这部分资金是否有成本也不为人知。不管怎样，项目退出阶段，招商蛇口分得利润并不会太多。
这也不难理解，为何招商蛇口所有者权益并不低，但归属于母公司所有者权益不到一半，少数股东权益却与日俱增。
数据显示，2016年至2020年，招商蛇口少数股东权益分别为213.95亿元、244.15亿元、329.54亿元、1325.25亿元和1519.87亿元，同比增长37.72%、14.12%、34.97%、302.15%和14.69%。
（招商蛇口少数股东权益变化）
截至2021年9月底，招商蛇口所有者权益2776.52亿元，其中归属于母公司所有者权益合计为1127.18亿元，少数股东权益为1649.34亿元。
“此外，通过金融机构实现资产出表是房企常用的方式，资产出表之后可以把资产变成了名义上的现金，在报表上可以修饰负债。”业内知情人士补充道。
值得一提的是，招商蛇口与平安银行的百亿基金对于单个项目的投资有着较清晰的约定：该系列基金的投资期限不超过6年，同时，若投资的目标项目自该项目交易文件约定的首次交割日起满6年时，仍未达到90%以上的销售比例，基金可以按不低于相关各方一致同意的市场评估价格将其在项目公司中的股份进行转让，同等条件下，招商蛇口享有优先购买权。
“但至少在这6年里，这些资产可能作为现金存在。”该业内人士表示，回购资产实际相当于支付这6年的成本和利息，但具体的回购协议谁也不清楚。
来源：观察者网 解红娟 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 招商蛇口 |
