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前不久，招商蛇口旗下的产业园公募REITs获批，招商蛇口股价也随之连续四天小幅拉升，从5月24日的11.42元/股涨至5月27日的11.91元/股，涨幅4.29%，此后便继续维持此前的连续下滑态势。
在此之前，虽然2020年招商蛇口销售额增速迅猛，重回地产前十，但其股价却一直萎靡不振，如果自2020年7月13日的最高价算起，截至目前其股价跌幅已超过40%。
为何投资者对招商蛇口并不看好？查理投资董事长李一丁告诉《红周刊》记者，对投资者来说，房企销售规模的增长并不算是利好消息，销售虽然增长，但利润率下去了，如果资本知道你不赚钱，就会抛弃。
大举拿地，或为冲规模
近期，招商蛇口势头正猛。一方面源于招商蛇口旗下的产业园公募REITs获批，成为国内首批获批的9只公募REITs之一，招商蛇口的融资渠道再度扩宽；另一方面，招商蛇口拿地表现突出，在土地市场接连斩获多块地块。
5月21日，为期两天的南京首批集中供地落下帷幕，本次集中供地共出让51宗地块，成交总额约993亿元。而在近千亿的土地出让款中，有15%来自招商蛇口，招商蛇口以147.5亿元拿下三宗地块，并以此成为了本次土拍中拿地总额最高的房企。
招商蛇口的积极拿地并不仅仅局限于南京市场。中指研究院数据显示，2021年前4月，招商蛇口拿地金额高达407亿元，远超保利、万科、融创等房企，位居房企排行首位。不过与之相对应的拿地面积却只有291万平方米，不及2021年前四月拿地面积排行首位碧桂园的二分之一。以此计算，招商蛇口在2021年前四月的平均拿地成本近1.4万元/平方米，远高于保利发展的6971元/平方米、融创中国的6362元/平方米、以及万科的9617元/平方米，拿地成本相对较高。
职业投资人朱酒告诉《红周刊》记者，最近几年招商蛇口一直在高价拿地，尤其2020年以来拿了很多地王。有资料显示，2020年7月，招商蛇口以44.04亿元拿下上海虹口地块，8.1万元/平方米的楼面价，刷新了2016年上海虹口区单价地王6.91万元/平方米的记录；2020年12月，以57.4亿元摘得武汉经开区神龙一厂地块，7644元/平方米的楼面价，超过了5年前万科拿下的经开单价地王6991元/平方米的楼面价；2021年2月，又以56.66亿元摘得虹口区嘉兴路街道HK341-06号，楼面价9.26万/平方米，成为上海的新单价地王。
在业内人士看来，招商蛇口拿地上的激进表现是受到规模冲刺的影响。俗话说，“兵马未动，粮草先行”，充足的土地资源是房企规模冲刺的关键要素。
辉煌时期，招商蛇口曾和保利、万科、金地并称为房企的四大金刚，而自2005年跌出地产前十榜单后，招商蛇口便常年徘徊于TOP11~TOP20之间。
不过近年来，招商蛇口规模冲刺明显，在2017-2020年的四年时间中，招商蛇口分别实现销售签约额1127亿元、1705亿元、2204亿元、2776亿元，完成了从千亿到近三千亿门槛的大跨越。根据克而瑞数据，2020年招商蛇口更是重回房企销售排行榜前十。
存货跌价严重，蚕食净利润
高价地或进一步加剧困局
虽然规模增速喜人，但招商蛇口的盈利危机其实早已露出端倪。近年来，存货跌价正在一点一点蚕食着招商蛇口的盈利空间。
《红周刊》记者梳理发现，自2018年开始，招商蛇口计提的存货跌价准备增长迅速，2018年、2019年、2020年分别为9.86亿元、20.92亿元、25.3亿元。而在招商蛇口2020年高达25.3亿元的存货跌价准备中，仅北京都会中心单一项目就贡献了8.15亿元。
附表 招商蛇口历年计提存货跌价准备
2016年，招商蛇口以近62亿元在北京昌平区南邵镇拿下两宗地块，其中包括北京都会中心（又名招商·都会中心）。两宗地块楼面价均为4万元/平方米，且匹配有较为严苛的配建要求，纯商品住宅部分套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
房屋销售平台显示，招商·都会中心于2018年6月开盘，至今仍有56套住宅在售，且2021年以来，销售均价在4.1万元/平方米~4.9万元/平方米之间，和楼面价差额较小。
此前曾有市场人士分析表示，较高的楼面地价以及7成以上小户型比例限制，给上述地块的产品设计及销售设置了较大困难。2020年招商蛇口对其计提的超8亿元存货跌价也证实了去化难度确实不小。
年报指出，2020年公司计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备合计31.01亿元，同比增加9.7亿元；减少公司2020年归母净利润21.84亿元。对此，朱酒认为，招商蛇口今年的计提，主要是考虑央企的新5年计划，通过大量减值来降低整体利润，为后面5年增长降低压力。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: |
