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所以，其他应付款等往来规模、往来主体对象等就需要格外注意。如果往来款项规模较大、存在对母公司大量的资金占用以及与金融类企业存在关联资金往来，代表着表外负债存在的可能性较大。
2017年年末，招商蛇口的其他应付款为463.96亿元，2018-2020年分别为690.52亿元、736.86亿元和896.38亿元。2021年一季度末，招商蛇口的其他应付款增长至976.51亿元。
招商蛇口的其他应付款以合作公司往来和关联公司往来为主。
以2020年为例，公司其他应付款中与合作公司往来金额为511.04亿元，关联公司往来金额为148.13亿元，两者合计近660亿元，招商蛇口并没有披露其他应付款的主要欠款对象，仅公布账龄超过一年的重要其他应付款。对于这些一年以上的其他应付款，招商蛇口表示主要是“项目前期垫款，随项目回款逐步偿还”。
在披露一年以上其他应付款中，深圳联新投资管理有限公司（下称“联新投资”）是老面孔了。招商蛇口对联新投资的其他应付款看似并不多，金额为5.81亿元。不过2019年年末，招商蛇口对联新投资的其他应付款为22.82亿元，高居第二。其实早在2018年年报中，联新投资就已经出现在招商蛇口其他应付款的名单中了，金额为6.46亿元。这就是说，联新投资已经连续三年出现在招商蛇口一年以上其他应付款对象中了。
联新投资与招商蛇口早有合作。招商蛇口旗下的苏州仁安置业有限公司、上海招商宝欣置业有限公司和苏州招商瑞盈房地产有限公司，主要合作方都是联新投资。联新投资属于前述提到的平安系，招商蛇口长期占用合作方的资金，且合作方是金融机构，这是否是用经营性负债代替金融负债呢？
在招商蛇口其他应付款对象中，联新投资并非金融资本出现的个案。2020年年报中，招商蛇口对嘉兴鼎斐投资合伙企业（有限合伙）其他应付款为11.05亿元，是仅有的三家超过10亿元的其他应付款对象之一。2019年年末，招商蛇口对该私募的其他应付款为10.87亿元，规模同样不菲。工商资料显示，这家有限合伙企业的对外投资仅有一家公司-招商蛇口控股51%的厦门市臻园房地产有限公司。招商蛇口对这家私募的其他应付款同样是“项目前期垫款”，该私募显然是不会无偿为项目公司提供借款的，“随项目回款逐步偿还”时招商蛇口是否需要额外付出利息，公司没有明言。
除了这两家公司外，还有诸如资管公司等出现在招商蛇口一年以上其他应付款对象名单中。项目合作方长期垫款，且合作方又是金融机构。市场不禁疑惑，垫款只是普通的资金往来还是实质上的借贷？
在招商蛇口其他应付款构成中，保理款是增长最快的一项，2018年年末只有6.03亿元，2019年和2020年年末快速增长至51.76亿元和118.53亿元，三年时间规模增长了约20倍。
2019年和2020年年报中招商蛇口没有介绍保理款是什么，不过2018年有介绍，即银行向招商地产推荐的指定供应商提供最高限额的保理融资，供应商以其持有的对招商蛇口的应收账款转让或质押给银行进行融资，公司按期与银行进行结算。这不难解释，保理实际上就是融资，银行是资金提供方，供应商获得融资额，最终招商蛇口需要向银行履行还款义务，招商蛇口与银行之间因融资形成债权债务关系。
通过其他应付款等方式，房企将有息负债变身为经营性负债，从而实现债务的无息化处理。表面上看，房企符合了监管的三道红线最低要求，甚至负债端表现优异，但真实的负债却是另外一回事儿。
增加股东权益是降低三道红线最重要的手段之一，股东权益的增加除了公司盈利增长和引入少数股东等途径外，永续债更是有立竿见影的效果。
信托扛鼎永续债
永续债是融资监管趋紧时房企的最爱，企业发行永续债可以在稳定有息负债规模的同时融得资金、增加股东权益，降低财务杠杆。
在三道红线考核中，净负债率和扣除预收款后的资产负债率计算中，前者分母就是所有者权益，后者分母是由权益和负债组成的总资产。因此，增加公司权益可以迅速降低三道红线中的两个指标，可谓一举两得。
一家公司净资产的增长主要依靠利润的累积以及投入的增加，自身积累显然不是捷径，外部投资增加但利润始终不见增长往往被市场诟病为明股实债。永续债则不一样，永续债不仅可以名正言顺地增加公司权益，且可以迅速降低企业杠杆水平。永续债本质上是债务，却计入所有者权益中，因此房企通过永续债融资，可以在不增加负债的情况下获得资金，实现隐性负债从而优化债务结构。
在A股上市房企中，招商蛇口是永续债规模最大的一家，2020年年末为204.74亿元，2018年和2019年年末分别为70亿元和190亿元，即公司永续债接连增长，而且在2019年是呈现跳涨之势。即使涵盖在港股上市的内房股，招商蛇口永续债也能跻身前二，与第一名206.18亿元的永续债规模基本没有明显差别。
虽然计入权益中，永续债还是有利息的。公司2018年发行两笔永续票据，一笔为7亿元利率5.27%，另一笔13亿元利率4.8%，当年招商蛇口的综合资金成本为 4.85%，永续债的资金成本并不便宜。
公开市场发售的永续债并不是招商蛇口永续债构成的主力军，信托融资才是。2020年年报显示，2019年5月招商蛇口从华润信托获得40亿元永续债贷款，同一年9月至12月，公司又与陆家嘴信托得到74.28亿元永续款。
2020年12月，百瑞信托和中原信托分别向招商蛇口提供了15.45亿元和5.01亿元投资本金，全部为永续债。通过这几家信托公司，招商蛇口共计获得了134.74亿元的永续债，占到了公司永续债的65%以上。
众所周知，信托融资本就是高成本资金，从信托获得的永续债成本也不会得到特殊照顾。在通过永续债降低杠杆时，招商蛇口又付出了多少“额外”的利息呢？
《证券市场周刊》记者尝试联系招商蛇口，但所发邮件被自动退回。
来源：证券市场周刊
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