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京外项目毛利率下滑
2020年，首开股份实现营业收入442.26亿元，较2019年减少7.18%，扣非后归属于上市公司股东的净利润为23.18亿元同比减少11.69%。这是首开股份营业收入自2010年以来首次出现下滑，而背后很大一部分原因来自于该公司不能并表的合营联营项目在增多。
据年报数据披露，2020年首开股份不能并表的合联营项目为69个，占项目总数的比例为43.95%。而这或与首开股份逐步走出北京，布局全国重点城市群战略相关。
分析人士认为，为突破规模瓶颈，合营联营的方式无疑能够帮助房企在让出部分收益的基础上，减少资金压力更快开拓当地市场。
数据显示，2020年，首开股份实现合约销售额1074.6亿元，同比增长6.0%；合约销售面积381.6万平方米，同比下降7.3%。其中，北京地区销售面积为129.9万平方米，占总销售面积的34.0%；京外地区销售面积为251.6万平方米，占总销售面积的66.0%，较2019年上升了1.4个百分点。
从营收结构来看，京外地区的营收贡献更大。2020年首开股份北京地区营业收入为163.38亿元，同比减少21.19%，对总营收占比为36.9%；京外地区贡献营业收入约为276.52亿元，同比增加4.05%，对总营收的贡献率为62.5%；从占比来看，其京外营收已超京内营收。
不过从毛利率来看，首开股份北京地区主营业务毛利率更高，为42.90%，且较2019年增加8.82个百分点。京外地区相关业务的毛利率仅为18.69%，同比减少21.19个百分点。
而这或与早年间，首开股份为拓展京外地区高溢价拿地有关。例如，2014年首开股份于广州获取的天宸原著项目，溢价率达40.55%，平均楼面价为16866元/平方米，2020年结转均价仅为10014元/平方米。
对此，首开股份向《投资时报》研究员表示，2016年—2017年间，整个房地产市场显示出高歌猛进的状态，土地竞争激烈，溢价率普遍较高。公司当时正处于快速发展阶段，高溢价拿地是大势所趋。2017年后，房地产市场遇冷，在政府的严厉调控之下，此前的拿地预期不能完全实现，故项目毛利率下降明显。该公司表示，此后会调整管理模式，让项目毛利率回到合理区间。
事实上，“房住不炒”系2016年年底的中央经济工作会议首次提出，配套政策也在此后陆续发布。经此之后，首开股份调整效果如何，土地项目毛利率是否能回到合理区间，仍待时间考验。
首开股份2020年主营业务分地区情况（元）
数据来源：公司年报
来源：投资时报 研究员殷玉佳 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 首开股份 |
