作为闽系房企，阳光城是近年来规模扩张“最强劲”的一匹黑马。
借着“高周转”和“加杠杆”模式，2018年，阳光城由几百亿销售规模成功跨入千亿俱乐部，2019年，阳光城销售额又突破2000亿大关，规模达到2110亿，冲进了房企top20。
激进的扩张带来的是债务高企，这成为阳光城最大的隐患与顽疾。截止2020年底，阳光城的负债规模为2930亿，近3000亿，有息负债为1060亿。净负债率过高、有息负债超千亿等问题待解。
2020年阳光城着力于降债务率，规模增速放缓，2020年实现全口径销售金额2180亿，与2019年规模基本持平。不过，由于引入险资对赌，阳光城许下10年近千亿的净利润承诺，而阳光城近年来毛利率、净利率下滑明显。
“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损。”4月15日，在2020年度业绩说明会上，阳光城集团执行董事长、总裁朱荣斌如是说。
利润率低，阳光城要完成对赌目标，同时又要满足监管三道红线要求，不得不走上冲规模的道路，在房地产深度调整之际，这条路注定不会那么平坦。
千亿债务压顶
4月15日，阳光城召开了2020年业绩发布会。2020年，阳光城实现营收821.7亿元，同比增长34.6%；归属上市公司净利润52.2亿元，相较去年增长29.85%。
营收、净利双增长的背后，却暴露出阳光城的多重问题，净利润增速、毛利率、净利率呈现下滑态势。
以净利润增速为例，2017年、2018年、2019年阳光城的净利润同比增长分别为55.68%、46.36%、33.21%，2020年进一步下降至29.85%，增速首次低于30%。
2020年阳光城的利润率为6.68%，与上一年的7%相比，又下降了0.32个百分点。毛利率为18.88%，同比下跌了6.66%。
阳光城的毛利率低于行业水平，房企毛利率的下滑主要受以下几个因素影响：拿地成本上升，销售价格下降，以及融资成本上升。
目前，房地产行业已告别高红利时代，阳光城也难以幸免。朱荣斌坦言，这几年因为限价、调控的原因，行业利润率确实在下降，“因为我们过去利润率也不高，目前还是处在平稳的情况下。”
相比于其他房企，阳光城面临最大的问题还是高负债率问题。
早年，阳光城的销售规模不过500亿，2017年阳光城作了一笔极具魄力的人力投资，挖来曾在碧桂园任职的的“双斌”组合，吴建斌及朱荣斌。
正是基于此，阳光城提出了一项雄心勃勃的计划，未来三年阳光城全口径统计下的保底销售安排是1500亿、2500亿与3500亿元。
3500亿的规模没有实现，但高杠杆扩张，带来了高负债的顽疾。
在监管规定的三道红线下，阳光城踩中“两道”，2020年阳光城的很大一项工作是控负债、调结构的财务优化工作。
到2020年末，阳光城的净负债率至94.9%，较2019年底下降43.04个百分点。按剔除预收账款的资产负债率为79.1%，距离监管层要求的70%依有近10个点的差距。对照“三道红线”来看，“橙档生”阳光城已降至只有“一道红线”的“黄档生”。
不过，由于阳光城曾大量发行永续债，永续债的特性是在财务报表中可不将其看作为负债，而是看作股东权益，故能大幅降低企业的负债率。截止2020年末，阳光城的永续债为40亿。如果扣除40亿的永续债，阳光城的真实净负债率仍达到101.8%。
在负债规模方面，截至2020年底，阳光城的总负债为2930亿，同比增长14%，负债率约为83.18%。总有息负债为1060亿元，其中短期有息债务为325亿。另外，阳光城账面货币资金498.05亿元，扣除受限资金92.90亿元、预售监管资金60.21亿元后，现金短债比为1.06。
与险资十年赌局
对阳光城来说，2020年最浓墨重彩的一笔引入泰康作为战投，这也是房地产行业去年唯一获批的险资与房地产公司间的深度合作，泰康人寿、泰康养老持股13.53%成为阳光城第三大股东。
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