通过长短结合，实现拿地端的多元以及集团在未来两三年甚至三五年之内的利润贡献和保障，实现均匀搭配，这是目前拿地现状和未来拿地的想法。
现场提问：公司怎么看待“三条红线”？新力在持续降杠杆和融资方面如何安排？
许进业：政府一直以来对房产的整体思路，是坚持“房住不炒”和稳定杠杆的方向，“三条红线”政策也是为了整个行业的未来长远健康发展，所以我们是支持的。同时，我们也一定会满足三条红线的要求。
关于怎么降杠杆，“三条红线”的各项指标我们都有挺好的改善，有两条已经是绿档，踩中一条剔除预收账款之后的负债率。
这方面也有改善，我们有一个布局安排，争取未来一年到一年半时间内达到绿档70%的要求。主要是继续提高公司管控能力，项目提高预售时间，加快结转时间，一步一步提前确认收入，预期一年到一年半时间达到要求我们是有信心的。
现场提问：新冠疫情对于新力控股业绩是否有影响？
赵慧：2020年是不同寻常的一年，伴随着新冠突发以及贸易摩擦的格局演变，对中国宏观经济以及各行各业生产和日常生活产生了广泛影响，房地产也成为其中一个受影响的行业。
但疫情也催生了新的机遇，线上卖房变得异常火爆，公司积极采取应对措施，开启了云售楼模式，全力加强去化能力。同时，公司也通过致力于互联网+房地产来进一步提升管理水平和发展模式。
2020年疫情爆发至今，中国各地已经实施了一系列预防和防控措施，疫情也得到了较大缓解，恢复了生活常态。目前来说，集团并没有受到疫情对于财务状况和经营业绩的影响，除了湖北以外，疫情对公司的合约销售影响不大，也开展了线上和线下销售措施。
作为全国性大型开发商，新力拥有着比较充裕的土储，坚持一二线城市为主，强三线为辅，四大区域布局的发展。另外，我们物业公司也在疫情中受到了业主和政府的一致好评。
现场提问：新力未来5年的城市布局方向？
张园林：坚持深耕政策，深耕江西大本营、长三角、大湾区、中西部核心城市。
除江西大本营外，其他几个区域是未来经济增长非常强劲的区域，对人口的吸附能力也非常强，房地产需求一直很强劲，所以我们坚信把这四大区域深耕做好，未来5年甚至更长时间，都会有好的发展。
现场提问：管理层对2021年市场如何判断？销售目标和可售货值情况怎样？
刘翔：应该是整体平稳，逐渐向好。
当然，我们也看到这几年中国房地产市场发生了一些本质变化，从原来传统政策楼市，包括土地红利楼市，开始向管理要效益，向经营要效益，向品牌要效益的回归行业本原的核心改变，这是我们对于整个局势和未来走向的初步判断。
对于新力而言，恰恰应该是机会更多。因为新力从诞生之日起就把“认认真真做产品，认认真真做服务”作为企业核心竞争优势去打磨，所以当行业回归本原时，只要市场平稳，我们一定可以跑赢大势、跑赢对手。
对于今年销售形势来看，原来传统江西大本营是一家独大的，现在已经形成了四个城市大集群齐头并进的局面。特别是明年销售供货中，大湾区和长三角城市集群权益供货可以占到整个集团52-53%份额。
这两个城市集群是中国经济活力最高、人口导入最强的区域，而且在这些区域，我们前几年的项目逐渐落地、兑现客户承诺以后，品牌影响力也在逐渐提升，可以说“天时地利人和”，对我们都是非常有利的。
在传统大本营区域江西，新力连续多年是江西省和南昌市的销售龙头，而且南昌整体市场也在逐渐平稳向好的局面。我们相信，市场好我们能跑得更好。
综上所述，我对2021年大势预判整体向好，对于城市布局是均匀分布，选择性的城市有非常大的战略先机。对于明年战略预判销售的达成，管理层非常有信心，目前权益供货是850亿，只要达到65%去化就可以轻松实现目标。
过程中还有很多困难，我们认为只要是心向一处使，市场一定会给我们这样的企业更多机会和眷顾，我们对2021年的目标和未来充满信心。
现场提问：新力去年项目去化情况、回款情况如何？2021年计划拿地资金如何以及释放和回款预计如何？
许进业：2020年去化率是60%多的水平，和今年预计的65%差不多，回款率有85%左右。
一方面，去化率和回款率会差不多水平；另一方面，投资还是坚守一个原则，需要有产生的现金流来拿地，去年用了销售回款40%用来投资拿地，2021年预计也是差不多这个水平。
现场提问：新力在上市前是拿了增城一个大的旧改，现在已经转化出来项目销售了。公司未来是否会继续用这种方式拿地？优先会选择哪种收并购目标？
张园林：新力在拿地方面应该是多元化的，并购也好，产业合作也好，包括城市更新、三旧改造，我们没有给自己限定一些约束条件。
我认为收购无非是算账，如果对利润贡献和产出都是正向的，这个事情我认为就可以做。
现场提问：公司2020年毛利和毛利率都有所下降，可否详细解释一下是什么原因？预期2021年毛利率增长空间有多大？
许进业：2020年毛利有所下降，离不开行业大趋势中土地成本上涨的原因，这是一方面。
另一方面，我们今年确认收入项目中，招拍挂、收并购的比例达到了平衡。过去收并购比较多，所以利润率高一些，2020年达到平衡，所以在24%左右。
未来，我们预期毛利率应该会在24%-25%区间。我们现在拿地渠道方法越来越多，招拍挂占50%，包括收并购、一二级联动、产业购地等等占比50%。平衡下来，毛利率能够维持在目前水平。（来源：观点地产网）
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