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新力毛利难题、财务踱步 张园林称能算过账就做

  3月31日,新力控股(集团)有限公司举行线上业绩发布会,董事长、行政总裁兼执行董事张园林,常务副总裁刘翔,执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁,首席财务官许进业,香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧出席现场。

  站在张园林身旁的变成了在公司任职超过7年的涂菁,主要负责集团整体管理及高级管理层绩效评核,另一位则是刚刚从祥生履新而来的刘翔。

  在失去了联席董事长陈凯和副总裁佘润廷两位高管后,极少面对公众发声的老板张园林更多接过了手中的话筒。

  2020年,新力实现总收益280.69亿元,同比增长4.0%;毛利68.6亿元,同比减少约14.2%;年内溢利20.39亿元,同比增长约1.2%;母公司拥有人应占利润为19.6亿元,同比增长约0.1%。

  期内,新力全口径销售额1137.4亿元,同比增长24.4%,权益合约销售金额504.2亿元,同比增长11.8%,权益销售均价上升至15006元/平米,顺利完成年初1100亿的全年目标。

  值得注意的是,新力销售权益比例约为44%,相比2019年时的49%反而有所下降,管理层在业绩会上也提到:“从诞生之初,合作一直是新力骨子里的基因。”

  起家于江西的新力已经逐步完成了全国化布局,减少了对个别地区的依赖,所处四个大区的销售贡献都相对均衡。

  其中,江西省权益合约销售额占约30.8%,大湾区占约23.9%,长江三角区占约28.7%,华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.6%。

  毛利难题

  纵观大多数房企2020年报表的毛利率变化,下降似乎已经成为了一个不可避免的趋势,随着2017-2018年大批高价地结转收入,以及土地红利时代结束,房企们似乎都陷入了毛利率下降的局面。

  新力同样如此,期内毛利率下降至24.4%,减少5.2个百分点,而净利润率同样有所下降,至7.3%。

  许进业解释,新力2020年毛利有所下降,离不开整体行业趋势的影响,以及土地成本有所上涨的原因。

  另一方面,过去收并购项目结转比较多,所以利润率比较高一些。而新力今年确认收入账户的项目中,招拍挂、收并购的比率达到了平衡,所以在24%左右。

  更有趣的一点在于,新力2020年收益结构中,来自物业销售的收益约为274.14亿,占比降至97.7%,来自项目咨询服务的收益从1.69亿大幅提升至6.43亿,占比提升至2.2%。

  项目咨询服务主要源于合作项目收取的部分费用,这部分属于高毛利收入,并随着公司合作项目的增加而有所增长。

  看起来,热衷于合作的新力或许会进一步依赖于通过代建和品牌输出项目,从而拉高公司整体的利润水平。

  许进业表示:“未来,新力预期毛利率应该会在24%-25%区间。”其中,最重要的方法就是通过合理的多元化拿地,平衡公司的盈利能力。

  财务踱步

  销售回款对如今的房企来说,是一条十分重要的现金流生命线,尤其是在三条红线出台后,房企在融资方面更多是借新还旧。

  “三条红线”方面,新力为黄档房企,踩中一条红线。截至去年末,净负债率43.6%,同比下降3.4%,现金短债比1.2倍,两项符合监管要求。剔除预收款项后资产负债率73.2%,同比有所下降,但比监管要求的70%仍有3个百分点差距。

  许进业表示,有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求,主要还是提高公司管控能力,提前项目预售时间,加强结转速度,同时达到利润和增加资本总额,这样能逐步减低比率。

  年报显示,新力借款总额为296.62亿元,其中一年内需要还清的银行贷款及各个票据总额为140.95亿元,临期债务约占总债务的47.5%。

  期内,新力财务成本约为5.65亿元,同比增加23.8%,主要是由于贷款及借款利息、合约收益产生的利息开支和利息资本化增加。

  2020年是新力上市后完整的一年,最重要的便是通过资本市场打开更多融资渠道,降低整体融资成本,改善债务结构。

  不过,在2020年,新力虽然通过换债模式增加了低成本融资,调整了债务模型,但整体融资偿还加权平均债务成本约为9.1%,只比2019年减少了10个bp,并没有太大改善。

  年内,新力发行了3笔美元债,票面利率从年初11.75%下降到年中10.5%,再下降到了年末9.5%。同时,在2021年年初发行了票面利率8.5%的美元债,已经较去年同期下降了325个bp。

  2020年6月份,新力寻求了三家国际评级公司的背书,惠誉授予长期外币发行人默认评级为“B+”,与花样年、合生创展类似;标普授予长期发行人信用评级“B”、穆迪授予“B2”企业家族评级。

  拿地策略

  2020年,新力通过招拍挂、收并购、产业勾地取得35幅地块,总规划建筑面积580万平方米,其中应占权益的规划建筑面积350万平方米。年内收购土地的合计应占权益代价约为157.36亿元,平均土地成本约每平方米人民币4527元。

  刘翔表示,新力会持续保持目前积极、灵活、多元的拿地策略,比如公开招拍挂市场占50%,收并购占30%,同时产业类购地项目,包括一二级联动的城市更新项目比重会占到20%。

  城市更新方面,新力在2019年上市前夕拿下的增城新塘西北部旧改也已经转化了部分土储入市销售,被命名为新力·海石洲悦。

  作为新力在大湾区的旗舰楼盘,增城项目是继南昌新力“洲悦”之后第二个豪宅作品,首个一线城市高端别墅大盘,力图通过这个项目进一步扩大在大湾区的品牌影响力。

  截至年末,新力总应占权益土地储备1520万平方米,分布于39个城市,其中以惠州为首的大湾区占总土地储备32.6%,以南昌为首的大本营江西占30.7%,长三角和中西部各个城市占比则比较平均,并没有超过10%的城市。

  张园林表示:“新力在投资方面应该是多元化的,并购也好,产业合作也好,包括城市更新、三旧改造,我们没有说一定要给自己限制一些约束条件。我认为收购无非是算账,如果对我们的利润和产出都是正向的,我认为就可以做。”

  未来,新力将坚持深耕现有的四大区域,包括江西大本营、长三角、大湾区、中西部核心城市,形成四个城市大集群齐头并进的局面。

  2021年,新力同样没有直接公布具体销售目标,刘翔仅表示:“新力2021年权益供货850亿元,只要达到65%去化就可以轻松实现目标。”

  由此计算,新力2021年权益销售目标大约550亿元,相较去年增长不足10%,全口径销售目标以10%增长速度计算,大约在1250亿。

  投资拿地方面,新力坚持以收定投的策略,利用项目回款现金流的40%进行投资买地,整体回款率约85%。

  以下为新力控股2020年度业绩发布会的现场问答实录:

  现场提问:管理层对22城集中供地怎么看?在拿地资金铺排和布局城市上有什么计划和变化?

  张园林:集中供地是对的,对于大的房地产企业没有什么大问题,对于中小企业我认为也是一个机会,因为集中供地,地比较多,获取可能性会更大一些。

  资金安排方面,我们还是加强销售回款,提高运营能力,提高自己的现金流,对拿地方向给予战略考虑,力争突破。

  现场提问:去年不少房企拿地成本高了一点,新力是否也如此?

  刘翔:截止到去年12月31日,新力总权益土储面积1520万平米,从分布地域来看,是四大区域齐头并进的局面,即从过去江西独大到现在江西、长三角、大湾区、中西部四大区域集群齐头并进的局面。

  土地价格方面,目前整个集团综合拿地成本是4529元,相较15000元左右的平均售价,地货关系在同规模企业中应该是比较优秀的层级。

  下一步我们会持续保持目前积极、灵活、多元的拿地策略,比如公开招拍挂市场占到50%的份额,收并购占到30%的份额,产业类勾地包括一二级联动的城市更新项目比重占到20%。核心优势是希望在公开市场积极保持关注度和热度,通过公开市场项目高周转经营实现信息流的顺滑。

  同时关注勾地项目和收并购项目,这种项目周期会比公开招拍挂项目长一点,但利润相对丰厚。

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