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傅军“注水”新华联资本

  在新华联(SZ:000620)预计业绩暴亏11-13亿之后,傅军正通过资本运作,“抢救”另一家上市公司,新华联资本(HK:00758)。

  3月7日,新华联资本公告称,将向新华联亚洲实业投资有限公司(下称“新华联亚洲”)收购新华联发展投资有限公司(下称“新华联发展”)100%股权,交易价格1.86亿港元。

  根据公告,新华联亚洲为新华联集团有限公司的直接全资附属公司,主要从事投资控股。新华联资本控股股东亦为新华联集团有限公司,该公司的实际控制人为傅军。

  将新华联发展装进上市公司,傅军有意通过资产腾挪为新华联资本注入“活水”。这“水”来自新华联集团运营主体——新华联控股

  其一,新华联控股每年向新华联发展支付51.5万港元“协助费”;其二,新华联控股将旗下7家物业委托新华联发展管理,未来三年新华联发展应收的管理服务费上限将达5000万元。

  这两笔“确定性收益”,能否化解新华联资本连亏六年的窘境?

  输送“确定性收益”

  所谓“协助费”,源自新华联发展曾向新华联控股提供的财务资助。这要从2019年的两笔贷款说起。

  2019年3月8日,新华联矿业曾向兴业银行贷款9600万元;同年12月24日,新华联控股则向兴业银行贷款6亿元。

  这两笔贷款的担保人正是新华联发展,其所持有的物业项目被用做贷款担保的抵押物。

  据悉,新华联矿业由新华联控股和新华联资源开发投资分别持有80%和20%,傅军为新华联控股的实际控制人,总股权比例58.6515%。

  据公告披露,新华联发展主要从事物业租赁以及物业管理运营。其拥有位于北京通州区及朝阳区的共计6个项目,包括建筑面积约1308.32平方米的幼儿园、154.84平方米的湿货市场和约4446平方米用于的商业物业。

  而除幼儿园以外的5个物业都在上述的贷款中被抵押。

  2021年3月5日,新华联发展与新华联控股签订协议,新华联控股将为其本身及新华联矿业就担保事项向新华联发展支付协助费。

  按照协议,新华联控股须每年向新华联发展支付被抵押项目价值之和的0.5%。根据新华联发展2020年12月31日未经审核财务报表数据显示,被抵押物业的公平市值约为1.03亿港元。

  据此,新华联控股需每年向新华联发展支付51.5万港元的协助费,该笔费用将于2021年1月1日起计算。

  除此之外,新华联控股还将自有的物业项目委托于新华联发展管理,包括幼儿园及商业项目,共计7个,均位于北京市。管理包括租赁及租金收取、日常物业管理、保养及管理相关设施及设备和业主需要管理等其他事项。委托管理期由2021年1月1日至2023年12月31日,为期三年。

  据披露,2018年、2019年、2020年,7家物业的管理服务费分别为490.8万元,1354.5万元和1300万元。而根据托管协议,2021-2013年,新华联发展应收的管理服务费上限为1500万元、1700万元和1800万元。如果按上限计算,未来三年,新华联控股将为新华联发展输送约5000万元。

  新华联系“窘状”

  将新华联发展注入新华联资本,前者将成为后者的全资附属公司,业绩将合并报表。

  实际上,新华联资本已连亏六年。据查,2014年至2019年,其归属上市公司净利润分别为-1.05亿港元、-6943.4万港元、-3649.5万港元、-1.12亿港元、-8881万港元。

  2020上半年,新华联资本实现收入1.21亿港元,同比减少39.71%;净亏损约3152.1万港元,同比扩大1052.93%。

  即便新华联发展应收的管理服务费达到上限1500万,上市公司扭亏的概率也极低。但有“活水”注入,可增加上市公司现金流,改善资产与负债结构,提高偿债能力。

  截止2020年6月底,新华联资本负债率约为48.28%,同比增长14个百分点,有加速增长态势;期内流动负债较流动资产多1203.7万港元;现金及银行结余约3077.3万港元,较2019年底减少501.1万港元,降幅达14%。

  新华联资本的经营窘态只是整个“新华联系”经营现状的缩影。傅军一手打造的新华联集团涉足文旅与地产、石油、投资、金融、陶瓷、酒业等多个产业。其中,傅军最偏爱文旅,新华联则是承载了傅军的文旅梦。

  但文旅产业回报周期长、重投入、重运营,短期内获利不易。2020年新冠肺炎的影响,更是让文旅产业进入了寒冬,新华联的业绩出现大幅下滑。

  今年前三季度,新华联实现营业收入35.56亿元,同比下降36.79%;净亏损6.8亿元,同比减少516.94%;扣非净亏损7.5亿元,同比大幅下降2084.4%。

  新华联的业绩预告显示,预计2020年净利润亏损11亿元至13亿元,同比下降超235%。

  而此次作为利益输送方的新华联控股,其从2019年起就处深陷债务泥沼,多次出现债券违约。

  2020年3月7日,新华联控股发行的“15 新华联控MTN001”中期票据未能到期支付,构成实质性违约,到期应兑付本息金额10.698亿元。

  该笔债券的违约触发了“19新华联控SCP002”“19新华联控SCP003”资券的交叉保护条款。此后,这两笔超短期融资券均未能如期足额兑付,应偿付本息金额分别为10.68亿元、3.73亿元。

  再加上11月2日到期未能兑付的“19新华联控MTN001”,2020年新华联控股实质违约的债券总额超过28亿元。

  2021年1月16日,新华联控股持有的亚太财产保险17.3%股权,被法院出具抵债裁定,转为民生信托所有,以抵偿新华联控股对其欠债。

  来源:地产k线 乐居财经严明会 发自北京

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