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青客公寓业绩埋有多少“雷”?近一年深陷拖欠押金、倒闭跑路风波

  青客公寓有“雷”,也在“排雷”。

  2月16日,青客公寓披露了2020财年业绩报告。

  作为为数不多的上市长租公寓企业,这份报告中,不仅能够窥探青客公寓的发展情况,亦暗含长租公寓过去一年面临的种种压力。

  年报显示,期内,青客公寓实现净收入12.08亿元(人民币,下同),同比下降2.1%;净亏损达15.34亿元,同比扩大208%。

  截至2020年9月30日,青客公寓的总资产为8.51亿元,同比减少52.73%,而总负债升至28.45亿元,同比增加9%。

  青客于财报中指出,新冠肺炎疫情对公司业务、经营业绩和财务状况造成了不利影响。尤其是一季度,导致租户大量流失,出租率下降以及房源的平均租金下降,进而导致收入减少。

  疫情是2020年难以回避的关键词。受疫情影响,去年初,租赁市场“小阳春”没有如期而至,一季度业务拓展基本处于停滞,国内租赁市场持续处于低位。

  在青客这份业绩报告中,到底埋有多少“雷”?

  持续亏损

  资料显示,青客公寓成立于2012年,是一家上海长租公寓企业,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

  2019年10月7日,青客向美国证券交易委员会递交了招股书,申请在纳斯达克上市。一月后,青客成功IPO,成为“长租公寓第一股”。

  在此之后,青客公寓一直是外界了解长租公寓的一个窗口,2020财年的大幅亏损,也是绝大多数长租企业的缩影。

  某种程度上,逐年攀升的亏损仍是长租企业面临的最大难题,也是青客公寓目前最大的“雷”。

  只不过,这一次疫情,让这颗“雷”愈加刺眼。数据显示,2020财年,青客公寓净亏损达15.34亿元,同比扩大208%。在此之前,2017-2019财年青客分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

  不过,财报中亦有可喜的地方。期内,青客公寓实现了经营性现金流首次收正,2020财年,青客经营性现金流净额为5484.1万元,而在2017、2018、2019财年,青客的经营性现金流净额分别为-0.44亿、-1.17亿以及-0.88亿元。

  财报亦披露,期内青客公寓融资性现金流净额为负,期末现金、现金等价物和受限现金总额为3176.6万元,较2020财年初减少87.33%。

  观点地产新媒体了解到,青客公寓在2020财年偿还租金贷贷款9.24亿元,并从银行获得的短期借款为3.51亿元、IPO融资获得的金额为2.89亿元,租金贷获得的收益为2.58亿元。

  对于分散式长租公寓来说,租金贷是一种资金迅速回流的方式,能够很大程度上缓解企业运营的现金压力,也是青客公寓补充现金流的重要途径。

  这种运作模式很简单,一方面通过优惠吸引租客签约租金贷,另一方面通过租客贷款获取银行机构资金,以扩张规模。

  青客通过一次租金贷合约签订,就能够从银行端一次性获取一年的租金,以此作为新房源拓展及装修的资金,再将新房源以租金贷方式出租,形成快速的资金循环。

  但能从财报中窥探到,自2020年5月起,青客公寓开始清理租金贷,金融机构暂停向租户发放新的分期贷款。

  截至2020年9月30日,青客公寓所提供的租赁单位中,租金贷提供的租金比例由上年同期65.4%降至11.9%。

  为何会有如此大转变?

  实际上,长租公寓的“租金贷”一直备受诟病。这种“高进低出、长收短付”的租金贷模式,一旦市场有变,就可能面临巨大危机。

  去年初开始的新冠肺炎疫情冲击,使得长租公寓由于租金及出租率下降导致的资金链紧张问题被急剧放大,不少企业也频频暴雷。

  在此背景下,整治、完善长租市场逐渐成为政府关注的重点。观点地产新媒体了解到,2020下半年,地方政府陆续出台政策补漏。杭州、深圳、重庆、成都、西安、南京、海口等地推出相应政策加强租赁市场资金管控。

  2020年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》。其中再次严管租金贷行为,禁止住宅租赁运营商通过提供租金折扣或在租赁协议中包括任何分期付款贷款的条款,诱使租户使用分期付款贷款。

  12月,住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业,在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

  报告披露,截至2020年9月30日,青客公寓还与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的租金贷,未偿还本金余额为5450万元,在2020财年,约有12.4%的租户拖欠租金或租金贷。

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