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2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。2020年12月1日，金茂以溢价率38.46%，7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市一宗住宅用地。
为了快速进入某个城市不惜高价拿地，中国金茂未周全考虑政府限价风险。随着2017年限价令调控政策的发布，这些“地王”无法入市，只有通过出售“解套”，2017年和2018年，金茂数个项目都曾亏本销售。
例如，2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。
城市运营或成解决高价地利器
当先，房地产金融监管力度持续强化，去年8月份，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。
根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，在手现金并不充裕的中国金茂踩中一道“红线”。对此，中国金茂却认为影响不大。
长江商报记者梳理金茂近年财报发现，2016-2019年其总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，其总负债达到2980.27亿，按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已远超3000亿。
谢逸枫指出，金茂持续加杠杆可能会带来现金压力、信用违约，债务崩盘等风险，最大可能会导致项目被卖掉，或者资产变卖，这些情况可能会影响后续规模扩张的计划。降负债降杠杆的最好方法是获得更多的融资贷款，其次是加快销售回款，分拆一些其他产业上市扩展融资渠道。
负债高压下，甩卖项目是回笼资金最快的方式。近两年，金茂频繁进行股权及项目转让，补充现金流。
2019年，金茂曾通过转让和增资方式变更旗下9家公司股权，仅5月至6月期间，中国金茂就连续出售和退出8个项目。2020年更是加快了这一速度，截至2020年11月中旬出售10多家项目股权，其中不乏亏本出售。
这样的方式确实给公司带来收益，除了销售额的快速增长外，财报显示，2019年金茂出售子公司收益为10亿元，2020年上半年出售子公司收益为5.26亿元。
此外，长江商报记者注意到，截至目前，中国金茂布局了27个城市运营项目，大部分位于长三角地区，楼市销售前景好。随着这些项目持续成熟发展并加速度滚动兑现，可能成为解决高价地的利器。
受益于这一城市运营模式，中国金茂得以提前锁定大量优质低成本土地，仅2017年到2019年间，其拿地均价从10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢价率获取项目占比从47%上升至75%。
国泰君安研究认为，来自城市运营低价获取的地块，除了销售外，还可通过转让部分股权方式提前实现回款和投资收益。从这个角度看，中国金茂下半年频繁转让项目股权，实际上是非常理性的提前获取投资收益、通过增加回款降低杠杆的有效手段。
谢逸枫则认为，城市运营的收益模式还不是很稳定，还需要更多融资方面的支撑，目前城市更新项目资金压力非常大，包括一些旧改和城镇化项目，这些前期投入也非常大。
来源：长江商报记者 赵洁 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 金茂 |
