未来，龙湖将逐步探索这样的渠道，实现商场的资本化变现。
商场之外，投资性业务中的租赁住房也是龙湖TOD项目的重要组成部分，并且随着龙湖TOD项目发展，租赁住房重资产比例也将逐渐提升。
观点地产新媒体了解到，截至目前，冠寓已布局全国30余个高量级城市，累计服务签约租户近25万人，累计服务用户近90万人。
“未来会根据整个机会的把握，把重资产和轻资产比例做一些优化。”观点地产新媒体了解到，龙湖已开始加大力度从公开市场获得租赁住房用地。
12月，龙湖冠寓子公司接连中标两宗福州租赁住房地块用于建设龙湖冠寓，合计将推出约1700间长期租赁住房。
并且，TOD地铁上盖物业也将成为龙湖冠寓重资产部分的重要补给。
“TOD项目中，除了天街，可能也会做一些租赁住房，这部分的比例会慢慢加上来。目前，重资产项目毛利率在65%左右，中资产毛利率在32%至35%。”邵明晓透露，在目前龙湖租赁住房业务中，约25%为重资产，75%为中资产，未来重资产的部分将随着TOD项目的发展逐步提升。
此外，龙湖一些新业务的培育也在有条不紊地推进。2021年，龙湖正式官宣全新品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修设为新的主航道业务，这两个从智慧服务孵化而来的业务，也为龙湖的未来提供了更大的想象空间。
另外，龙湖椿山万树已在北京、上海、重庆、成都四城落地5大养老项目；产城业务年内新开北京富丰桥蓝海引擎、上海闵行天街蓝海引擎、杭州西溪蓝海引擎三个项目。
截至2020年底，龙湖蓝海引擎已开业项目5个，入驻企业超150家，持续布局北京、上海、杭州、苏州等一二线城市。
财务天平
如何在投资持有型物业同时保持稳健财务？答案或许在龙湖管理层频繁提及的五个字当中：自律换自由。
龙湖多年来将财务纪律放在至关重要的位置，在吴亚军看来，没有财务纪律就没有财务健康，没有财务健康则迟早走向灭亡。即便房地产是个高杠杆行业，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”。
这种思路指引下，龙湖一早就定下了不借“贵钱”的规矩。
要做到不借“贵钱”并不容易，意味着龙湖必须对借款量做出一定限制，并且控制投资量，不能像高杠杆房企那般通过投资量实现盈利增长。
回过头看，龙湖地产业务增长不够激进的原因或许在此。
龙湖集团一直强调审慎自律的拿地纪律，邵明晓曾表示：“龙湖集团会按照既定节奏、在预定城市、拿价格合理的土地，并一直按照全年净负债率的控制来倒算拿地金额，会控制全年整体负债率在50%-60%之间。”
上半年，龙湖平均贷款年限6.45年，平均借贷成本为4.5%，较低的借贷成本使财务费用也保持在较低水平。CFO赵轶坦言：“公司融资成本连续四年在4.5%左右，在行业里面是非常低的。”
数据来源：企业公告、观点指数整理
作为一家民营企业，为何能长期保持如此低的融资成本？
赵轶称主要是方法和渠道的选择：国内是公司债和开发贷两条线，这是主流的融资模式，稳定健康，不会像非标、信托这类会因调控而变动；国外则是美元债+银团贷款，这四个渠道能够非常充裕地给龙湖提供融资弹药。
龙湖管理层早已达成共识：严格遵守财务纪律，始终保持一定余量，不把公司逼到为了还钱去融资的水平。
这也是“三道红线”出台后，龙湖仍能够拥有主动权和自主选择的原因。
8月28日，吴亚军在一封内部信中提及“三道红线”：“龙湖因为过去的稳健而受到金融机构、评级机构和投资人的高度评价和认同。这次忝列‘绿档’，我们仍应‘朝乾夕惕’，同时又要敢于去抓住历史机遇期，对新业务主动布局、主动转型，在传统的地产开发业务上利用过去积淀的能力圈、客户资源、品牌号召力、组织人才等，稳健而不失锐利地发展。”
2020年9月，穆迪将龙湖发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；12月，龙湖再获惠誉展望上调至正面，发行人和高级无担保债券评级维持BBB。
“龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持严格而审慎的财务管理。”穆迪强调，这将加强其现金流的稳定性，并巩固其在Baa2评级水平上的地位。
2020年初，龙湖把握窗口，完成了多笔境内外融资。境外，1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，4亿美金为12年期，利率均处于低位，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
境内，成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年；3月则发行30亿元七年期住房专项债，票面利率3.8%。
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随后于7月，龙湖再次成功发行17亿元中期票据，票息介乎3.95%至4.5%之间，期限介乎于3年至5年；8月发行30亿元公司债券，票息介乎3.78%至4.3%之间，期限介乎于5年至7年。
从债务结构看，龙湖通常会通过延长账期降低融资成本，多年来债务结构一直处于较为安全合理的区间。
如图所示，2015年至2019年，龙湖平均贷款年限为5.24年、5.9年、5.92年、5.88年、6.04年，2020上半年债务平均年限进一步稳定至6.45年。
数据上看，至该期末，龙湖短期债务172.14亿元，占总债务比例仅为10.2%，长期债务1513.4亿元，综合借贷总额为1685.6亿元，相较上年末增长15%。虽然债务规模有所扩张，但短期债务仍维持在10.21%的行业低位。
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此外，公司在手现金为784.0亿元，超过700亿的资金储备，足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.55，短期无偿债压力。
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若从杠杆率看，龙湖集团资产负债率为75.91%，剔除1953.8亿元合同负债及预收款后，资产负债率为67.09%，低于70%红线。净负债率方面，2020年上半年略有上升至51.4%，但仍大幅低于100%的红线。
多年稳健的现金和债务管理，换来了如今的“自由”。如同一种轮回，为发展持有型物业，多年来龙湖谨慎维持低位的财务成本，而长期低位的资金成本又给持有型业务带来了更大机会。
重要的是，六大主航道业务协同下的跨周期能力，亦是能让龙湖不断从资本市场拿到低利率资金的重要原因。
来源：观点地产网 陈玲
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