“为之付出的，终将会在某个时刻得到回馈。”
如果说“三道红线”为高杠杆房企套上了紧箍咒，那么龙湖可以稍微松口气。得益于长期恪守财务纪律，暂时处于安全的“绿档”。
“三道红线”让绝大多数房企改变高杠杆的习惯，而龙湖并未涉及踩线，多年财务自律、克制，使其能够在“融资新规”下按照自身节奏发展。
正如龙湖集团董事长吴亚军所言：“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”
如今回头看，龙湖何尝不是一开始就确定了发展的航道，为自己建立了穿越周期的业务版图。
不过，某种程度上，龙湖之所以成为今天的模样，或许也有布局投资性业务的考量。
在2020年增设房屋租售及装修为主航道业务后，龙湖将主航道业务定义成了C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六类。
有得必有舍，要培育持有物业成为长期收入来源，盈利压力对资金成本的要求，使得龙湖需要长期保持较低的财务成本。目前，龙湖已开业和储备的商业项目合计超过100座，这背后是20年来上千亿元的投资。
这使得龙湖需要在地产业务增速上做出一定让步，龙湖集团首席执行官邵明晓也曾对外坦承，C1的规模龙湖没想再往前冲，在行业里排第十位左右即可。
作为一个长期主义者，跨周期的商业地产被吴亚军赋予了更高期待：“关键是商业实现200亿元收入以后，不再需要我们为其输入现金流，他们完全可以实现自有现金流的正向循环，稳定的收益可以确保公司在任何波动的周期里都有‘压舱石’。”
行业眼中的龙湖，像是一名“均好生”。住宅之外，商业、租赁住房、物业等业绩的贡献逐年提升，并积极试水养老、产城等创新业务。
地产寻路
无论如何，规模仍是目前对一家房企最直观的判定标准。
龙湖不执着于规模，在2019年2425亿基础上，2020年实现销售2706亿元，同比增长11.59%。
许是疫情带来的不确定性太大，龙湖在年初业绩会上，将2020年度目标定为2600亿元，这一目标增幅较为保守，仅为7%。
实际上，受到疫情影响，地产公司普遍都将目标定得保守，对龙湖来说，完成难度显然不大。
2020首两个月，龙湖受疫情影响销售出现较大折损，同比分别下降31.93%及29.86%，3月起逐渐回暖。
仅上半年，龙湖就已追平2019年同期销售额，累计合同销售金额同比增长5.19%；全年录得合约销售2706亿元，与2019年2425亿元相比，销售规模净增长281亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
截止到目前，龙湖业务布局环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域的62个城市，90%的货量集中在热点城市和价值区域。
2020年上半年在售的51个城市当中，重庆、苏州、成都、杭州、宁波销售金额在集团内排名前五，8个城市当地排名前三，19个城市当地排名前十。
据悉，龙湖2020年有26个城市入围当地市场前十。
数据来源：企业公告、观点指数整理
这种城市深耕的战略有利于企业在区域形成品牌影响力，可以整合区域资源优势、节省管控成本、培育顾客忠诚度，从而实现在当地销售规模增长提升。
从销售区域分布来看，长三角、西部和环渤海区域是支柱地区，2020上半年，销售额贡献比例分别为37%、24.9%和22.4%，华南和华中地区进入较晚，占比相对较低，分别为12%和3.7%。
分城市能级来看，一二线城市销售额贡献力度最大，2020年上半年占比88%，环都市卫星城和其他三线占比10%和2%。土储方面，龙湖也高度集中在一二线城市。
观点指数发布的数据显示，2020年全年，龙湖累计新增土储计容建面2257万平米；权益建面1630万平米；权益金额1043亿元。
而且，龙湖已经形成一些不拿“贵地”的习惯，3月全国地价升温之后，接连在武汉、东莞、重庆等城市提前获取了TOD项目，进一步优化拿地成本。
随着城市轨交建设的不断发展，TOD模式有着广阔的前景。观点地产新媒体了解到，从重庆北城天街开始，TOD已经成为龙湖拿地竞争力所在，2020年龙湖接连在东莞、杭州、武汉、成都等多个城市拿下TOD项目。
12月28日，龙湖以总价58.11亿元竞得番禺区亚运大道北侧番禺客运站地块，这也是龙湖在广州的首座TOD商业综合体；次日，龙湖再以7.9亿元拿下重庆南坪汽车站地块TOD地块，这也是龙湖全国布局的第100个商业项目。
对龙湖来说，TOD这种高度复合业态的项目价格相对合理，并可以将自身多个主航道业务完全组合在一起。
最新数据显示，龙湖TOD项目已覆盖全国20余座城市，持有项目超70个。
六个航道
如今虽“光鲜照人”，但也曾有一个不被看好的开始。
2011年，龙湖集团正式确定“持有商业”战略，而商业地产资金沉淀大、运营要求高，作为一家民营企业，做出这种战略选择，难免遭受质疑。
吴亚军曾回忆：“有的高管离开龙湖时很真诚地劝我们不要走这条路，也有国际投资人很担心龙湖‘资本市场优等生’从此沉寂下去，公司内外对战略也有诸多质疑。”
这些忧虑并非全无道理，毕竟当时主营业务地产开发收入还未达到一定量级，坚持布局投资回报周期长的商业航道C2，同时要坚持财务自律，地产业务极易受到影响。
不过，吴亚军依旧坚持发展投资物业，毕竟地产开发能够赚快钱，但受周期影响大；商业地产不仅能够升值，更能带来源源不断的租金收入。
2020上半年，龙湖投资物业不含税租金收入为33.6亿元，同比增长30.4%，商场和冠寓分别为26.7亿元和7.3亿元。
地产和投资物业的平衡，资金成本和地产增速的抉择，通过几年转型布局，龙湖已经持有规模不小的投资性物业体量，租金收入也为公司带来稳定收益。
数据来源：企业公告、观点指数整理
按照计划，龙湖将努力实现C1业务每年两位数的增长，C2、C3、C4每年30%的增长。基于此，全集团的利润希望能保持20%增长。
从目前来看，龙湖商业已颇具规模。12月28日，龙湖集团官方公众号披露，2020年龙湖商业在南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城共计新开10座商场。至2020年底，龙湖全国开业商场达到49座，已布局全国26城，覆盖华西、华东、环渤海、华南、华中五大区域，在手项目突破100个。
100个项目背后，是巨大的资金沉淀。
业内有个共识，商业地产本质是资金成本的游戏，当融资成本超过5%，持有商业一定会遇到巨大挑战。换而言之，只有长期维持较低的财务成本，龙湖商业及长租等业务才能赚钱。
因此，在商业地产业务上，龙湖对内部有着严格的KPI要求，不仅毛利率要做到70%以上，租金增速保持在30%以上，整体回报率也必须守住6%底线，整体回报率必须跑赢资金成本。
数据来源：企业公告、观点指数整理
如今，龙湖已经逐渐掌握了这一商业模型。如图所示，2019年，龙湖商业整体回报率为7%，平均融资成本为4.54%，这意味着租金收入已经足以覆盖利息。
并且，龙湖还制定了销售回款10%为上限投入持有型物业的投资纪律。截至2020中期，拥有已开业商场建筑面积387万平米，整体出租率为94.7%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
当一个业务成型，分拆总变得理所应当。
但龙湖始终未对外透露商业分拆上市的想法，龙湖集团CFO赵轶曾表示：“大概商场NPI/COST运营到12%至15%时，一些长线险资会倾向于拿优质资产。我们出让大概49%的股权，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时还能够操盘并表，能够收管理费。”
邵明晓也表示：“跟上市相比，我们在项目上有机会跟基金一起合作，目前已经跟CPPIB、GIC有合作，回报率还不错，我们放小股权出去，拿一点现金回来，还是我们在运营，这个模式可能更适合龙湖。”
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