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近几年金科进行了不少抵押、质押、担保等。2018年开始，企业开展了大规模的对子公司、参股公司进行担保及合作方的财务资助，使得上市公司承担了较大的偿债风险。
2020年中报显示，截至2020年6月末，公司对参股公司、对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保担保总额合计933.92亿元，占公司净资产比例高达315.54%。2020年11月以来，金科股份担保24次，涉及金额81亿元。
由此还引来深交所问询，质疑金科在借入大额有息负债的同时，为何对外提供大量财务资助。
对此，金科表示，合作方经营往来款骤然增加主要系控股子公司其他股东同股同权调用资金所致，而合作方也拥有“同股同投、同股同调”的资金投入和调用权，不存在单纯资助他人或为赚取利息而提供借款的资助行为。
为了改善财务结构，降低债务压力，金科股份跟多数房企一道，选择拆分物业板块上市。2020年4月29日凌晨，金科股份公告称，拟拆分金科物业于港交所上市。
物业上市确实能够在一定程度上改善金科股份的负债结构。海通证券认为，金科智慧服务已经分拆上市完成，预计2020年底3项指标中有1-2项指标达标，公司回到橙线或黄线。可以预见，2021年金科举债扩大规模的可能性不再。
谢逸枫指出，高负债的确不可持续，要加快销售回款，减少土地招拍挂高杠杆拿地，积极引进更多战略投资者合作进行开发以节约资金，管理上更加精化细化，减少一定管理层费用。
同时，金科还面临着“保利润”压力。去年前三季度，金科股份的扣非归母净利润为40.68亿元，同比增长0.64%；净资产收益率、销售毛利率分别为14.07%和25.18%，同比下降了2.12个百分点、4.92个百分点。
Wind数据显示，2020年前三季度，金科的销售毛利率为25.18%，而前30名房企的销售毛利率则为27%，低于头部房企的平均水平。
在业内看来，在“5年、4500亿”的销售目标下，金科还需有效减低有息负债、持续提高营收、利润和经营净现金流水平，提升主体资信评级，这也是金科目前正面临的挑战之一。
高层大换血
“五年内冲击4500亿销售目标”，2021年伊始，金科股份宣布新销售目标的话音还未落下，管理层就迎来一场巨大的变动。
1月13日，金科股份对外披露了集团层面新一届董事会候选人名单，现任董事长蒋思海、总裁喻林强是陪伴金科的元老级人物，两人将退居幕后，分别由金科原重庆公司总经理周达和原云广区域董事长杨程钧接任。
金科股份高层“大换血”，这份整体“年轻化”的董事会候选人名单中，平均年龄不足41岁，最年轻的仅有35岁。除刘静以外，全部为新面孔。
金科股份表示，此次人事调整，建立在对于行业发展趋势的判断上：房地产已经从“资源红利”、“杠杆红利”向“管理红利”时代转变。
财经评论员严跃进认为，一二把手同时被更换，说明企业背后经营压力有所增大，对企业整个战略发展来讲，还是要确保人事的稳定。
从2200亿到4500亿，不断上升的销售目标下，金科股份开启高周转模式。此前，金科股份采用了被称为“1671”的高周转模式——拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。
不过，在高周转模式下，金科去年有多个楼盘因质量问题被投诉。
此外，金科股份内部近年来发生多起内部涉贪腐事件，涉及营销、行政、招投标、物业等多个领域，已经被司法机关立案侦查13人。
严跃进认为，这些也是企业战略节奏过快所引起的，主要跟项目的施工委托管理、自身规划设计包施工质量监管疏漏、自身业务外包等有关。
谢逸枫指出，金科的发展战略在融资上还是积极的，在加快销售回款方面会增加一二线城市的布局与深耕，同时对人才与管理的激励机制逐步进行改革。未来发展模式会更加强调稳健，由之前的快速增长走向稳健增长，由增量转向增值，这样的发展战略应该会成为金科长期的发展战略。
来源：长江商报 记者 赵洁 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 金科股份 |
