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领地集团二度递表IPO难言乐观 短债压力下借高息债“输血”

  伴随着近几年的规模扩张,领地集团净资产负债率从2017年的60%飙升至2019年140%,截至2020年前5月,其净资产负债率高达150%。对于净资产负债率的增长,领地集团在招股书中坦言,“净资产负债比率的增长与银行及其他借款的增长大致相符,主要是为应对业务扩张引致的融资需求。”

  与此同时,伴随而来的融资成本亦在逐年上升。截至2017年—2019年及2020年前5月,领地未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。今年5月至9月期间,领地向两家第三方公司连借两笔高息短债,其中利率最高有13%,借款金额6亿元,领地集团表示,公司计划根据贷款协议规定的期限于2021年8月30日前偿还借款。

  事实上,领地对于资金渴求热烈主要与其短债突出和现金流紧张有关。招股书显示,截至2017年、2018年及2019年12月31日与2020年5月31日,领地集团的债务总额(包括计息银行及其他借款和租赁负债)分别为35.99元、78.26元、117.69元及151.88亿元。其中,截至今年前5月,公司应于一年内偿还的负债有50.84亿元,而现金及现金等价物为34.11亿元,账面资金难覆盖短期债务,整体偿债压力较大。

  偏安川渝、上半年斥资31亿拿地

  历经20载发展,领地集团形成了川渝、华中、京津冀、粤港澳大湾区的特色化布局,但从目前104个项目中有68个位于四川省来看,公司对四川省的依赖性仍较高,占比超过6成。

  在2019年4月的品牌发布会上,领地集团公开表示,“要在2020年-2021年实现千亿目标”,而随着领地千亿蓝图画卷铺开,其在省外的布局亦开始加速。

  具体来看,2019年1月4日,领地集团以4.27亿元竟得荆北核心地块P(2018)009号国有建设用地。该地块毗邻荆州火车站,楚天路、东桥路、郢南路环绕,地块出让面积54069.6平米,容积率3.0。5月,遵义市汇川区挂牌的4宗地于5月29日成功出让,公司以3648元/平米,竞得了其中一幅地块,总价为3.62亿元,创下遵义单宗楼面地价新高。同年8月,武汉领地以5.1亿元竞得位于荆北新区的P(2019)004号地出让面积48398.9方。

  不过,从今年来看,领地未对省外布局进行加码,公开市场上所拿地块均主要位于川渝地区。招股书披露,领地今年购入6宗地块,总代价约31.9亿元,总地块面积约59.53万平方米。

  领地集团表示,截至2020年7月31日,领地持有104个房地产项目,应占的总土地储备为1615.22万平方米,包括应占的未售可销售建筑面积及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.88万平方米。

  卢文曦向《投资者网》称,从城市集群来看,在四川省内及周边拿地,仍有一定发展空间,但如果未来企业有做大做强的打算的话,势必要向成渝以外的地区,如大湾区、长三角、京津冀及华东等地区拓展。

  不过,对于从领地上半年耗资31亿拿地来看,卢文曦则表示,“有可能是在为上市做准备。”

  “上市的企业,土储多资产多,后续可以讲的一些资本故事比较多,投资者可能会比较青睐,如,许多公司上市前都会披露自己市占率情况、资产情况等等,因此,在上市前囤地等均属于积极表现,加上总代价也不大。但如果大多数地块,是公开市场且时间于二季度的话,价格方面会比较吃亏,房企二季度伴随着楼市好转,第二梯队房企扩张加速,拿地积极地价一路走高,溢价率存在显然会影响后续盈利。”他认为。(思维财经出品)

  来源:投资者网

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