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金辉控股递交新版招股书

  合联营投资回报率低 自持物业升值贡献利润

  过去几年,金辉控股通过以公允价值计价的方式,将自持物业升值用于贡献利润,靓化公司利润表。四个财报季中,金辉的自持物业的公允价值变动分别贡献收益3.18亿元、6.17亿元、4.81亿元、1.01亿元,分别占当期净利润的14.32%、26.83%、17.88%、55.49%,如果扣除这一增值收益,金辉的利润率状况将更为难看。

  此外,金辉合联营投资的收益率也不容乐观。

  过去几年的数据显示,金辉控股应占合联营公司的利润起伏较大,截止2017/2018/2019三年末,金辉投资与合联营的资产合计31.59/30.98/40.79亿元,对应的资本回报率分别仅为15.23%、-2.91%、10.81%。

  剔除公允价值的影响,无论是从公司利润率还是合联营回报率来看,金辉控股开发项目的盈利能力是明显较低的。即使站在高达170%以上净负债率的高杠杆基础之上,金辉仍然没有客观的ROE表现。

  过去几年的ROE仅在15%左右,而总资产回报率更是从2017年的2.6%下滑至2019年的1.8%。

  杠杆率高企 连踩三条红线

  高杠杆率未能给金辉带来较为可观的盈利数据,却带来了很大的债务压力。

  过去几个财报期,金辉控股的净负债率均处在170%以上,今年上半年,净负债率有所反弹至180%,

  新递交报告显示,截止4月,金辉控股总借款及租赁负债为人民币525.86亿元,即期(一年内到期)借款总额为145.71亿元。而公司账面的现金及等价物仅有84亿元,加上受限制的现金40亿元,共计127亿元仍不足以覆盖短期债务。

  过去几个财务季,金辉控股的加权平均融资成本分别为7.25%、7.65%、7.76%,截止今年4月上升至7.99%的高水平。而剔除预收款后的资产负债率也达到77.14%,超过70%的红线水平。

  连踩三条红线,对于还未上市的金辉控股来说,其不光要面临港股上市的不确定性,更要面临收缩的融资环境对于其高杠杆经营模式的压力。而一旦告别了高杠杆模式,金辉控股10%左右的利润率水平或将进一步被压缩。

  来源:新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

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