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此前冲击千亿时，正荣扩张迅猛，但代价是提前透支了部分企业财力。值得注意，在千亿合约销售额之中，正荣的权益销售额并不高， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。熟悉地产业的应该都懂，销售额分为全口径和权益销售额，其中权益销售额才是房企属于自己的。
也就是说，在合约销售额突破千亿的2018年和2019年，在扣除了相关合作方所占比例之后，正荣地产的权益销售额占比仅在三成左右，所以正荣的千亿“含金量”并不高。而当营收和利润不足以支撑公司的扩张规模，发债融资成为了实现公司扩张的主要途径。
净负债率降低背后
债务被隐藏？
然而，在其负债总额、借贷规模不断增加的同时，正荣地产的净负债率不升反降了。
数据显示，正荣2014-2019年负债总额分别为418.55亿元、532.11亿元、777.69亿元、941.97亿、1170亿、1381亿。可以看到，正荣地产的负债总额仍在增加。
不过，从净负债率来看，其2016-2019年的净负债率却降低了，分别为206%、183.2%、74%和75.2%。净负债率骤降的背后，或是其“隐藏”了债务——手法有二：增加少数股东权益、剥离高负债公司。
近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，其体现为通过联营合营企业融资、明股实债融资，但这其实只是将债务隐性化。这两年，不少房企都存在明股实债融资的迹象。
根据降负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益，通过增大分母，正荣降低了净负债率。数据显示，2016至2019年，正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿，年均复合增长率达51.18%。
这其中秘密就在于少数股东权益的快速增长，2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元，在权益总额中占比仅为11.29%，但截至2019年末，正荣地产少数股东权益达132.24亿元，三年时间少数股东权益增长超12倍，在权益总额中占比跃升至42.57%。
这也意味着，正荣地产超4成的净利润，也应由少数股东享有。然而，2016-2019年上半年，正荣地产的少数股东损益分别997万元、1.13亿元和1.12亿元、2.46亿元。同期，正荣地产扣除少数股东损益后的净利润则为11.83亿元、14.09亿元和21.21亿元，9.33亿元。很明显，其少数股东的权益和收益，并不匹配。
根据财报，正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业，其建筑面积为1114.2万平方米，正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间。虽然正荣地产在一些项目中权益占比较小，但行业普遍认为“谁操盘谁并表”，正荣在一些项目中公司权益占比虽然比较小，但董事长或者多数董事都是由正荣担任。
比如，权益占比为50%吉安正荣阳光城·文澜府，其开发主体为吉安市荣城房地产开发有限公司，正荣高管南昌正荣（新加坡）置业有限公司法定代表王磊担任该公司的董事长。而有业内人士认为，“一般是谁操盘谁并表，操盘方不一定所占权益非要达到50%，有的并表权益可能会更低一点。”这种财务方式背后，增大所有者权益，实则隐藏了负债。
正荣地产的财技颇为高明，除了增加少数股东权利来降低负债，还索性通过出让亏损企业股权，减少并表来调节财务报表。
去年2019年12月31日，也就是大多数上市公司2019年度财务报表截止日，正荣地产宣布了名下一间子公司的出售事项。以1196.2万元的代价，向所谓的独立第三方出售其持有苏州正润房地产开发有限公司10%的股权，交易完成后持股比例降低至41%。苏州正润也从正荣地产的子公司，变成了合资企业，背负的巨额债务也被剔除上市公司财务报表之外，当时，苏州正润对银行等金融机构的贷款，就接近21亿元。目前正荣地产已经剔除了多家背负巨额债务的子公司。
通过上述方式，正荣地产大量债务被优化或隐藏，营造出“规模、负债呈反比”的繁华假象，虽然净负债率降低，但负债总额仍在增加却是无法遮掩的。
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