2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。
2019年正荣地产需要解决的问题，远远不止于规模。
飞驰在高速公路上，少有人会主动地踩上一脚刹车。
2019年，正荣地产宣布销售额达到1307.08亿元，完成了全年1300亿目标。这是正荣连续第二年突破千亿门槛，但增速已从2018年的54%下降到21%。
2019年初提出“高质量发展”口号的正荣地产，显然是想和贴着高周转、高杠杆标签的过去挥手告别。
过去十年是房地产企业规模化发展最快时期，包括正荣在内的一批闽系房企，当初想要做大规模，加杠杆是一件不得不做的一件事。
2013年，正荣选择从偏安一隅到正式进军上海，也标志着从区域走向了全国化。
2016-2018年是正荣地产飞速发展的重要周期，董事长黄仙枝曾总结道：“2018年是看到结果的一年，同时完成IPO上市和迈入千亿行列两大任务。”
增速放缓、降杠杆、优化债务结构、组织变革，都是正荣地产给2019年留下的几个关键词，也是规模冲刺后进入调整期的必经之路。
而在房地产行业调整，融资环境收紧的市场环境下，2019年正荣地产需要解决的问题，远远不止于规模。
规模变奏
“踏准节奏”是外界对正荣的印象，从启动全国化布局，到“三大引擎”战略升级，再到登陆资本市场，正荣走出的每一步都决定着规模的快速增长。
“没有规模就没有行业地位，没有行业地位，就很难吸引优质的资源、优秀的人才，所以规模是必要的。”黄仙枝这样解释千亿的意义。
正荣地产在2016年-2018年的签约销售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元，3年内销售金额增长接近2倍，年复合增长率为65.8%。
实现千亿规模后，2019年正荣地产的销售增速明显有所调整。2019年销售1307.08亿元，增长速度从2018年的54%下降至21%。
正荣地产对外回应：“规模还是要跟市场相匹配，所以初步定的是每年30%左右增长率。”
数据来源：公司年报、观点指数整理
除了调整销售节奏，正荣地产同样放缓了拿地的步调。
2019年上半年，正荣新增土地价值为181.7亿元，同比减少35.9%，其中权益土储价值约为160亿元，总预计建筑面积为290万平方米。
正荣地产收购的22幅地块，其中仅两个来自合营公司。截止到2019年6月30日，集团拥有土地储备建筑面积达2630万平方米。
资料显示，正荣上半年新增土储权益比例为88%，远高于目前总土储的权益比例 57%。
显然，进入新的发展阶段，正荣地产改变了之前依靠合作提高合约销售的路线，为了实现有质量的增长，未来会适当增加拿地权益比例。
关于2019年的拿地预算，财务总监陈伟健在中期业绩会上也有过相关表态：权益总预算大概是300亿元。
“2018年土储权益大概52%，2019年上半年新增土储权益已经达到接近90%，到6月底，整体土储权益比已经达到57%。”
数据来源：观点指数整理
虽然权益过低，但是大量合作开发是正荣地产能够在短期内冲进千亿销售的重要途径。
从正荣地产近三年土地储备所占权益来看，2017年末所占土地储备建筑面积权益比为79.26%，2018年末为52.88%，截至2019年6月30日56.81%。
然而，规模是把双刃剑。随着合作开发项目大增，正荣地产非控股权益占比也逐年提升，导致归母利润权益占比减少。
数据显示，正荣地产于2014年末-2018年末非控股权益占权益总额比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%；截至2019年6月30日为36.57%，归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%。
正是意识到这一点，正荣地产在2019年初提出“高质量发展期”口号，希望能在利润和规模之间取得更多的平衡。
杠杆降温
三年一道坎，迈过去就上升一个高度。
正荣也喜欢制定三年计划，2016-2018年规模极速扩张同时，也是正荣地产降杠杆任务的重要三年，尤其是在2018年调整后的资产负债率及净负债率都降至行业较低水平。
2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%，而2019年6月30日该指标为73.34%，较年初下降0.69个百分点。
相较于调整后的资产负债率，正荣地产净负债率下降幅度更大。2015年末-2018年末的净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%，仅用三年时间就将净负债率降低了252个百分点。截至2019年6月30日，该指标为77.07%，较年初增长了3.03个百分点。
“2016—2018年三年在调整，并不是一年，只是说我们的成果是2018年出现。”黄仙枝曾对观点地产新媒体表示。
自2018年上市以来，正荣地产持续对债务结构进行优化，中长期债比例增加，短债比例下降，改善效果还是非常明显的。
年初至今，正荣在融资方面先后通过发行优先票据、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支持证券、资产支持票据及进行股份配售，实现资本市场总融资金额逾人民币130亿元。
数据来源：观点指数整理
另一方面，通过不断债务置换，债务结构更多元化，短期借贷比例进一步下降。于2019年6月30日，正荣净债务与权益比率为70.8%。
调整债务结构，增加长债的另一面是推高了融资成本。从近三年来看，正荣地产融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元，呈现逐年增长趋势。
数据来源：公司年报、观点指数整理
2019年中，正荣现金短债比相比期初继续优化，从1.19提升至1.21， 短期偿债压力不大。从长短债比来看，正荣在2019年中的长短债比为 1.11，相比年初的0.95略有提升。
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