负债51.76亿元的港龙地产正急于上市“保命”。
距首份招股书刚失效不过半个月，港龙（中国）地产集团有限公司（以下简称港龙地产）就迫不及待二度向港交所递交新版招股书，丝毫不掩饰对上市的渴望。
只不过这家典型的三四线房企，规模小且负债较高，在融资收紧、大环境难测下，能否抓住上市这根“救命稻草”？
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房价不足8千元/㎡
或陷入“以价换量”黑洞
成立于2007年的港龙地产是一家港资房企，不过公司业务集中于内地长三角地区，项目大多位于常州、盐城、绍兴等三四线城市。
招股书显示，2017-2019年，港龙地产预售所得款项分别约为17.62亿元、27.98亿元以及46.36亿元。
图片来源：招股书
从预售所得款项看，港龙地产预售款项规模不足50亿元，属于典型的小型房企、小“盘子”。
据港龙地产新版招股书显示，2017-2019年公司物业开发及销售收益分别约为4.34亿元、16.60亿元以及19.78亿元；净利润分别约为0.33亿元、3.32亿元以及4.7亿元。
从上述数字明显看出，港龙地产业绩自2018年后“开挂”般增长，其中2018年收益同比增长约283%，净利润同比增长911.1%。
公司在招股书中表示，2018年业绩提升主要得益于多个住宅物业交付，期内已交付总建筑面积增加至22.76万平方米，同比2017年增加193.8%。
同时，港龙地产项目平均售价从2017年的每平方米5603元，增加至2018年每平方米7292元，大大提升了公司利润空间。
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而上述业绩期公司平均土地使用权成本（地价）分别为1035元、1037元、1251元，变动不大，在房子售价上涨前提下，公司毛利率也从2017年18.1%升至2019年42%。
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虽然公司平均售价有所提升，但仍要看到这是一个典型的三四线城市的房价水平。在棚改退潮下，三四线城市房价很难再涨。
从增速看，2018年公司平均售价同比增长30%，2019年平均售价7894元同比仅增长8%，公司平均售价增速出现放缓迹象。
三年调控让房地产行业疲态已现，加之今年疫情冲击，打破房价上涨预期。如果未来公司平均售价增速进一步下降，或让公司陷入以价换量的增长黑洞，造成收益波动。
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借款总额达51.76亿元
负债率287%
港龙地产坚持上市背后，是其日益枯竭的现金流。
招股书显示，港龙的经营活动所得现金流净额在2017、2018年连续两年录得净流出，分别约为-6.26亿元、-67.56亿元，2019年比2018年流出额度增加10倍之多。
自身“造血”不足，港龙地产只得通过银行及其他机构借款，其他融资安排（包括信托融资）、控股股东及非控股权益收取的垫款加速融资。
2017-2019年，公司资产负债率分别约为98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率飙升至287.0%。
需要注意的是，港龙地产借贷利率同样相对较高。
2019年公司的银行借款利率为7.7%，其他借款利率为10.8%，加权平均实际利率为8.8%%。而在信托借款方面，年利率则高达12%-15%。
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除此之外，控股股东及非控股股东权益的垫资也是港龙地产重要的融资渠道。不过该项利息远高于银行借款利息。
据港龙地产披露显示， 2019年应付非控股权益款项为46.83亿元，其中45.2亿元年息达15%，还有609.9万元年息高达20%。
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截至2017年、2018年及2019年，公司未偿还银行及其他借款分别为3.17亿元、8.56亿元、28.53亿元。
到了2020年一季度末，港龙地产借款总额就飙升至于51.76亿元。
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2019年末港龙地产约10.52亿元的在手现金及现金等价物，以及一年内到期的11.44亿元债务，现金短债比约0.92，港龙地产背负较大的短期偿债压力。
不过资金的限制并没有阻止公司扩张土储。相反在上市前夜，港龙地产还在加码拿地。
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