您所在的位置:红商网·新零售阵线 >> 好公司频道 >> 正文
陷入民间借贷纠纷 港龙地产IPO面临三重风险

  吕永怀和他的兄弟、侄子们,正在翘首期盼赴港敲钟的这一刻,早点到来。

  境内融资压力不断增加,赴港上市拓宽融资渠道成为越来越多内地中小房企的“救命稻草”。来自江苏的港龙中国地产集团有限公司(下称“港龙地产”)便是其中之一。

  该公司近八成开发项目集中在江苏省,另涉足浙江、河南、贵州等省份,截止2019年8月份,总土地储备仅471万平方米,另2018年及2019年上半年销售收益分别只有16.6亿元和5.9亿元。无论土储抑或销售收入规模,都仍属较小水平。

  去年10月份,港龙地产正式向港交所递交了IPO申请,但及至目前已近半年,尚未有最新的动态反馈。而从公开的企业工商信息以及招股书中,乐居财经窥探到了这家房企的运营情况和发展逻辑。

  陷入民间借贷纠纷

  港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司,法人代表和董事长均为吕永怀。从管理层成员来看,这也是一家典型的家族企业,董事长吕永怀有两位胞兄——吕永南及吕永茂,还有一个儿子吕文伟,以及两个侄子吕志聪、吕进亮,都是公司董事会成员。

  企查查信息显示,递交IPO前的2019年6月份该公司进行了一次董事变更,董事备案中,吕文伟、吕志聪、吕进亮三者退出,新增了吕永南及吕永茂。而招股书披露,2019年9月中旬,一代的吕永南及吕永茂均被委任为非执行董事,而二代的吕文伟、吕志聪、吕进亮三位均被委任执行董事,各自负责公司不同板块的运营管理。

  筹备上市的同时,港龙地产也在紧锣密鼓地进行版图扩张。2019年8月新增“江苏港龙华扬置业有限公司”一项投资后,同年10月递交IPO申请后至今年3月份,便陆续新增了4个100%持股的对外投资企业,包括南京港龙置业有限公司、杭州杭港置业有限公司、南通港龙置业有限公司、浙江港晟置业有限公司。

  除了投资动作,乐居财经还从企查查上了解到,港龙地产目前涉及到16项关联企业风险,均与旗下子公司有直接关联,包括4项银行承兑汇票的公示催告信息、3项股权出质信息、4项开庭公告、5项裁判文书。

  其中在递交IPO申请前后一年的重要风险主要有三项:一是2019年9月,港龙地产旗下的一家子公司洛阳港龙置业有限公司50万的股权被质押,出质人为该四公司的一个第三方投资股东,质权人则是港龙地产。二是旗下江苏港龙华扬置业有限公司与两位自然人的民间借贷纠纷,三是江苏港龙地产集团有限公司的一项劳动争议。

  56个开发项目 仅9个项目贡献收益

  根据招股书,2016-2018三年间港龙地产的销售收益分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元,复合年增长率为87.5%;经营利润分别为7160万元、9380万元、4.7亿元,期间的复合年增长率为146.6%。公司拥有人应占溢利在这三年间分别为3936.5万元、3135.6万元及3.55亿元。

  2018年是港龙地产实现爆发式增长的一年,收入相比2017年增长了286%、经营利润同比增长了401%,而且开发中物业增长迅速。

  从流动资产一栏可见,2016年港龙地产开发中物业为12.8亿元,2018年则急速增长至54.3亿元,到2019年上半年已达87.7亿元。不过,至今年8月底,尽管港龙地产拥有56个项目,但其于今年上半年及之前的销售收入仅来自四个城市的9个项目的开发及销售。这意味着,大部分项目还未达到预售条件,以至于港龙地产的销售收入出现断流。近两年,急剧增长的开发中物业或正是“补仓”之举。

  高息举债 最高融资利率达14%

  同众多小房企一样,区域性明显、高负债也是港龙地产的标签。

  2018年港龙地产不仅在收入、利润方面突飞猛进,同时也面临着巨大的债务压力,负债总额从2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元,截至2019年6月30日,负债总额增加至116.62亿元,资产负债率则从2016年的17%增长至2018年的122.1%,截至2019年6月30日,该指标已高达153.9%。而融资成本净额也由2017年的431.7万元增长至2018年的3463万元,同比增长702%。

  招股书披露,港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资,截至2019年8月31日,其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%,有6.8亿元未偿还。利率方面,截至2019年8月31日,银行借款利率为7.7%,其他借款为11%。

  通过查阅港龙地产的信托融资资料,乐居财经发现,融资利率最高的是今年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排,年利率高达14%,账面值为2.2亿元;此外,同在9月份,港龙地产还与上海爱信信托投资有限公司订立的信托融资安排中,账面值为1.07亿元,年利率也高达13%。

  现金流方面,2018年底港龙地产的经营性现金流由正转负,为-6.3亿元,投资性现金流则连续三年为负,2018年底为-5.2亿元,只有融资活动有正流入,为16.1亿元,整体现金流都靠融资活动来支撑。而细看融资活动项,其现金流入主要为合联营企业垫款、股东垫款以及来自银行、信托等借款,融资渠道并不多。

  截至乐居财经发稿时,港龙集团的官网显示:“网站升级中”。

  来源:乐居财经 黄冬艳  吴诗如 发自广州

搜索更多: 港龙地产