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对蛋壳公寓来讲，房源不断增加的同时，明显下降的是蛋壳公寓的年入住率和租金差价。数据显示，截至2019年12月31日，蛋壳公寓的入住率为76.7%，这一指标在2019年6月末为89%，下滑超过12个百分点；公寓的空置率达到23.3%。同时，蛋壳公寓每间房每月赚取的租金差价由2018年的715元降至584元。
鉴于疫情影响，上述形势或将进一步恶化。为此，蛋壳公寓主动调整公寓单元数量，3月底公寓运营数量比2019年12月底要少，此外将减慢采购和翻新公寓的速度。
尽管蛋壳公寓主要依靠融资过活，但其融资路并不顺遂。2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆纽交所，按照其预测的发行股数及股价最多可融资1.75亿美元。可惜上市即破发，最终IPO发行规模也减少至960万ADS，以每ADS 13.5美元的价格出售，融资额度降低至1.3亿美元。
4月2日，瑞幸财务造假事件持续发酵。蛋壳公寓作为中概股，受此牵连其股价接连下跌，当天就下跌11.73%；4月6日再跌去23.03%，收盘价报5.85美元/股，相比上市发行价13.50美元，两个月内下跌56.67%。对于求钱若渴的蛋壳公寓，市值不断缩水无疑雪上加霜。
融资过度依赖“租金贷” 投诉风波连年走高
显然，资本市场并不能满足蛋壳公寓的融资需求。支撑蛋壳公寓疯狂扩张的另一资金来源，即是“租金贷”。
所谓“租金贷”，是指租客在与蛋壳公寓签订租约之时，通过与其合作的金融机构同时签订贷款合约，由该金融机构替租客支付全年房租，租客只需要向该金融机构按月还清租房贷款。
“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新。然而，随着行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现异化，部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池。
目前，蛋壳公寓便是利用租金贷形成的资金池进行扩张。蛋壳公寓的招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元，对应的租金贷比例为91.3%、75.8%和67.9%，其租金预付款在租金收入中的占比为90%、88%、80%。
虽然租金贷收入占比有所下降，但远高于《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》中的相关规定。该规定要求，住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30%。
关于租金贷的风险特征，百度百科有详细的回答。年报显示，蛋壳公寓2019年利息支出金额为3.52亿元。其中，与租金贷有关的利息支出为2.41亿，占比高达68.47%。
来源：百度百科
由于长租公寓的盈利模式待解，导致蛋壳公寓的扩张主要以输血为主。可以肯定的是，无论何种形式的输血均难以为继，蛋壳公寓亟需优化商业模式，提高自身的造血能力。
此外，在疫情期间，蛋壳公寓在国内的业务受到严重冲击，又陷入了“两头拿”、发“国难财”的舆论风波之中。据第三方数据显示，近两年蛋壳公寓收到的投诉连年走高。截至目前已经超10000件投诉，远高于同行自如和青客。
归根结底，长租公寓需要租客买单，靠服务取胜。而疯狂的扩张也许能给蛋壳公寓带来估值的虚假繁荣，但终究难以扭转亏损，提升服务品质。
可以预见，盈利模式不破，蛋壳公寓们势必很难走远。
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