即便上述旧改地块占有区位优势，但其背后蕴藏的风险同样不容忽视。
与主流房企在城市郊区开发的短平快项目不同，一、二线城市的旧改项目通常需要几年甚至十几年的开发周期，其间面临的拆迁困难、沟通不畅、资金压力大、利润低等问题常常使开发商们叫苦连天，素有“旧改之王”之称的佳兆业集团（1638.HK）主席郭英成在2019年3月26日召开的业绩发布会上坦承：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗情况下，社会变化情况下，旧改是很难的。”
旧改有多难？以旧改大户深圳为例。
华润大冲旧改项目建筑面积300万平米，1995年开始计划，2005年规划完成华润介入，2011年通过司法强拆最后6家钉子户的方式完成拆迁，之后几经诉讼2014年首期开始销售，截至目前还没完全建成。
白石洲旧改项目建筑面积超过400万平米，2005年开始计划，2016年确权完成，2017年公布旧改规划，至今已耗时14年仍未开工。岗厦村旧改号称深圳最成功的旧改项目，1998年确定要旧改，随后做了十年规划，2006年正式开始，由金地负责建设，目前已基本竣工但未返迁，已耗时21年。湖贝村旧改规划建筑面积205万平米，1992年决定旧改，2012年华润进驻，2017年开始签约，目前还在拆迁状态，已耗时27年。
总结起来，旧改项目因为通常位于市中心，规划难度较高，同时项目涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素，所需处理的各种关系极为复杂，对执行企业的综合能力要求非常高。同时，项目动辄十几年的开发周期，对企业的现金流也将形成极大考验。
盖豪华酒店
长春高新还要盖酒店。2019年中报披露，公司在建工程中有一个项目是“长春海容酒店”，预算投资10.42亿元，期末工程累计投入占预算比例的24.9%。《证券市场周刊》记者翻阅公告发现，这是旧改项目的一期工程。
长春高新2019年3月7日发布公告称，康达地块旧城改造项目采取拆改结合、市场化的方式进行运作，总征拆占地面积约为42万平方米，计划总建筑面积130万平方米，规划主要业态为：高档住宅、商务写字楼、星级酒店、配套社区商业、配套教育等产品。按照目前规划设计方案，长春海容广场是康达地块旧城改造项目的一期工程，规划内容包括：三栋超高层甲级写字楼及高端酒店项目。
2019年1月，高新地产与六洲酒店管理（上海）有限公司分别签署了《长春高新洲际酒店（中文）管理合同》及《长春高新假日酒店（中文）管理合同》，高新地产投资建设豪华五星级洲际酒店和四星级假日酒店，项目完工后交由上述协议对方负责酒店管理工作。
公告称，项目建设酒店定位为超五星级洲际酒店和四星级酒店两部分，通过配套的商务、餐饮、宴会、会议、健身、亲子等功能，为商务精英、高端消费群体提供一流住所体验，打造国际化、市场化、专业化的五星级酒店。
首先，从生意角度来看，酒店绝对不是一门好生意，尤其是与长春高新的医药主业相比更是相差甚远。酒店业并不是个容易赚钱的好行业，需要耗费巨额的投资，成本刚性，提供的又是较为同质化的服务，而且时间久了会被更新更豪华的酒店代替，因而每隔一段时间还得花钱再装修。每年只有节假日等小段时间可能供不应求，其他时间里大部分资产却是闲置的。因此，国际知名酒店管理集团基本都不会大规模持有酒店资产，而是形成以输出管理、品牌、收取管理费或收入分成为主的轻资产运作模式。
再者，从全国经营状况来看，酒店行业压力开始凸显。文旅部发布的2019年上半年全国星级饭店统计报告显示，2019年上半年，全国三、四、五星级酒店平均出租率同比分别下降0.21个、4.81个、2.34个百分点，全国星级酒店整体平均出租率也同比下跌1.83个百分点。该数据2014-2018年期间一直在小幅上涨，直至2019年上半年，此项经营指数首次出现下跌。
不仅如此，作为衡量酒店业的另一重要经营指标的RevPAR也出现了增速放缓的趋势，2019年上半年该项指标仅微增0.47%，尤其是四星级、五星级酒店等高端酒店的RevPAR表现不容乐观，四星级酒店同比下降6.24%，五星级酒店仅微增0.02%。此外，在每间客房平摊营业收入上，酒店业整体也出现下滑，整体下滑2.55个百分点，其中三、四、五星级酒店该项指标分别下降1.29%、7.94%、0.49%。
作为衡量酒店行业的重要指标，全国范围内平均出租率、RevPAR以及每间客房平摊营业收入等均出现增速放缓或下滑，表明当前酒店行业正在步入下行通道，一些酒店经营甚至举步维艰。
最后，从长春市来看，当地的五星级酒店平均房价自2012年以来一路下跌。Wind资讯显示，2012年一季度和二季度，长春的酒店平均房价分别为517元、579元，而2019年一季度和二季度分别为385元、398元。
从平均出租率来看，2019年以来长春五星级饭店的平均出租率显著下降。Wind资讯显示，2018年一季度和二季度长春五星级饭店的平均出租率分别为57.63%、67.97%，2019年一季度和二季度分别为51.18%、64.06%。
根据公告，长春海容广场作为康达地块旧城改造项目的一期工程，规划内容除了高端酒店项目以外，还包括三栋超高层甲级写字楼。
《长春市写字楼市场供求现状分析及需求量预测研究》是长春工程学院研究生卞仁鹏发布的工程硕士学位论文，这篇论文称，根据克尔瑞长春机构的数据，截至2017年12月，长春市写字楼市场库存量为226.78万平方米，按照去化速度计算的去化周期为30.9个月；虽然近几年长春市写字楼市场都处于去库存状态，但是长春市办公写字楼市场库存压力依然比较大，今后几年面临很严峻的去库存形势。如果按照长春市区约400万常住人口计算，人均占有写字间面积约1.5平方米；根据长春市工商局登记在册的企业数计算，平均每个企业占有写字间34平方米。这些数据都表明了长春市写字楼市场出现了供求总量失衡、供过于求的现象，写字楼高库存状态亟待解决。
对于文中疑问，《证券市场周刊》记者已经给长春高新发去采访函，不过截至发稿未收到回复。
来源微信公众号：证券市场周刊 天下公司 记者 杜鹏/文
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