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销售额含金量不足
在房地产调控的大背景下，联合、合作开发的模式是房企在追求规模扩张中降低风险的重要方式。
10月24日，德信中国宣布与中骏集团、金地商置携手，合作开发杭州江干区一块商住地。通过增资，德信中国在杭州兜鼎的持股比例由100%降为50.75%，同时后者亦通过增资持有地块开发项目公司67%的股权。据披露，德信中国仅出资8.83亿元便进一步扩大了其在杭州的版图。
除了频繁拿地这条必经之路外，德信中国在扩张之路上还多次采用“合作开发”这一方法。
标普指出，在德信中国2018年财报中披露的107个开发项目中，有38个为联合营项目。同时，其2018年收购的22幅土地中，权益占比超过50%的仅9块；有一宗位于杭州地块，德信中国在其中占比仅7.4%。
“通过合作来增加开发销售的项目面积、数量，为自身的规模化助力，是很多房企都会采用的一种方式。”张波直言，“但这种规模化的含金量其实会大打折扣。”
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也向《国际金融报》记者指出，一旦在利益分配、沟通上面存在分歧，企业在项目上的自主权面临被削弱的可能。
亿翰智库数据显示，德信中国2019年上半年新获取的土地资源中，并表面积约占50%，平均权益比例约为41.2%，高于去年的平均权益水平。不过，截至目前，德信中国共计拥有的122个项目中，其仅持有37.7%的权益。这无疑会对德信中国未来的营业收入和利润水平造成不利影响。
德信中国在今年的中期业绩会上表示，除了并表项目以外，未来的权益比例可能会提升并控制在50%以上。
采用这种“含金量”不高扩张模式的背后，或是德信中国资金实力的不足。
事实上，促使企业踏上资本市场的核心要素便是“缺钱”。德信中国在招股书中明确表示，其计划进驻的主要城市的快速发展导致理想区域的未开发土地供应有限，并增加了土地购置成本，未来可能没有充足的资金扩充土储或支付房地产开发所需资金。
不过，虽然德信中国成功上市，但由于市场热情不足，其募资规模仅13.73亿港元，这对德信中国的发展来说显然不够。仅2019年上半年收入囊中的19幅地块，德信中国的权益地价就达61.8亿元，后续物业开发仍对资金有大量需求。
在此种形势下，德信中国的债务压力不容小觑。截至2019年6月末，德信中国获得银行及其他金融机构新增借款约46.04亿元，借款总额达到101.16亿元，较2018年底的97.79亿元增长了3.4%。
也正是由于用于土地收购及物业开发业务的计息债务增加，截至2019年6月末，德信中国的融资成本净额同比增长26.6%至约1.35亿元。
德信中国愿背高债务、承受超12%高利率的背后是其对“2021年实现千亿”目标的渴求。
在当前的市场环境下，这并不是容易达成的目标。2018年，德信中国实现合约销售额396亿元，同比增长38%；2019年上半年，德信中国未经审核合约销售额约为218.17亿元，同比增速为10.8%。
王小嫱指出，“德信中国近几年追求高周转，且在不停扩张，2021年实现千亿目标有压力和风险，还得结合企业自身的运营策略来看。”
对于高昂的利息、庞大的债务、集中的布局等问题，《国际金融报》记者试图联系德信中国方面，但截至发稿前，暂未收到其回复。（来源：国际金融报） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 德信 |
