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三大财务指标下滑 招商蛇口去地产化阵痛

  招商蛇口方面向北京商报记者透露,经过三年的调整,招商蛇口的业务结构已经进入了新的时期。虽然短期内,社区板块的开发销售依然是公司利润的重要来源,但中期看来,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备,邮轮业务也将为社区板块储备优质的土地资源。长期看来,三大板块将协作发展,交叉运营。

  “相比于地产业的快周转,园区开发运营和邮轮业,都是需要长期培养、持续投入,且毛利率并不高的行业,所以也就不难理解一旦地产占比下滑,财务数据会相对难看些。”一位地产分析师直言,地产板块占比的大幅减少,直接引发了财务数据的下滑,这样的阵痛在招商蛇口完成自己60%地产业态占比之前可能将很难避免,会持续一段时间。

  地产业态加减法

  在艰难扛起转型期的同时,招商蛇口却也没有放弃房地产——这一曾经和现阶段的主营业务,尽管业态占比有所下降,但在有意识调整结构后,却也出现了二次扩张。

  达到千亿规模之后,招商蛇口发展速度大幅提升,2018年招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个,全年实现签约销售面积827.35万平方米,同比增长45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%。在今年初的业绩说明会上,招商蛇口更是将销售目标定为2000亿元。

  然而,在行业告别黄金十年、中央喊出房住不炒的今天,对于产品定位高端化的招商蛇口来说,这一目标并不容易:从存货方面来看,受产品高端定位的影响,招商蛇口尤为突出,近五年来存货持续上涨。2018年招商蛇口存货首次冲破2000亿元关口达到2108亿元,同比增长了25.76%;2019年上半年此数值仍保持较高增速,报告期内招商蛇口的存货达2534亿元,较2018年增长20.21%。

  招商蛇口方面回应称,房地产公司的存货主要为未开发土地,在建项目和已经建成的项目,是利润的主要来源,存货量持续上涨意味着后续可持续的销售。尤其是这个增长速度与公司的销售增长速度相当,将为招商蛇口后期业绩稳定奠定基础。

  总体而言,当前传统房地产开发业务仍是招商蛇口利润贡献的主要板块,此板块的优劣将直接影响招商蛇口的整体业务表现。

  财经评论员严跃进分析称,目前地产业务依然是招商蛇口的主要依托点,而其他板块正处于探索和追加投资期,所以对招商蛇口来说,未来需要寻找到业绩与规划战略的平衡点。循序渐进,才能实现涅槃重生,招商蛇口还有很长一段路要走。

  深耕深圳40年,招商蛇口在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。伴随粤港澳大湾区规划和深圳建设中国特色社会主义先行示范区等政策重磅出台,招商蛇口作为大湾区核心标的,资产价值也有望进一步大幅提升,中长期投资窗口已经显现,这或许也是招商蛇口腾飞的下一个“风口”。

  来源:北京商报记者 孟凡霞 王寅浩

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